虎年开市以来，多只基础设施公募REITs持续大涨。2月8日，富国首创水务REIT涨幅达7.19%，红土盐田港REIT涨幅达6.17%。

为保护基金持有人的利益，2月9日，红土盐田港REIT、富国首创水务REIT两只产品停牌。

业内人士表示，近期A股市场持续调整，资金倾向于寻找更加稳健的资产，拥有独立行情也是另类资产的魅力所在，不过投资者更应关注基础资产内在价值。

两只公募REITs临时停牌

2月9日，红土盐田港REIT、富国首创水务REIT发布停复牌及交易风险提示的公告。

红土盐田港REIT公告表示，2月8日基金在二级市场的收盘价为4.127元，相较于发行价2.300元累计涨幅较大。基金以获取基础设施项目租金等稳定现金流为主要目的。随着交易价格的大幅上涨，净现金流分派率将显著下降。为了保护基金份额持有人的利益，红土盐田港REIT将自2月9日开市起停牌，并于2月10日开市。

来源：红土盐田港REIT公告

富国首创水务REIT以同样的原因宣布2月9日停牌一天。

来源：富国首创水务REIT公告

红土盐田港REIT与富国首创水务REIT在公告中均强调，公募REITs的投资是以获取稳定现金流为投资的主要目的。二级市场交易价格上涨，投资者买入成本上涨，会导致实际的净现金流分派率降低。

基金在公告里为投资者算了一笔账。以富国首创水务REIT为例，它在2021年的首次分红方案为2.714元/10份基金份额。如果投资人在首次发行时买入，富国首创水务REIT发行价为3.700元/份，那么投资者2021年度获得的净现金流分派率为7.335%。但若投资者在二级市场买入，以2月8日的价格为例，价格为7.263元/份，投资者的2021年度净现金流分派率将大打折扣，仅为3.737%。

最高溢价率达96.3%

截至目前，共有两批共11只基础设施公募REITs产品发行并上市。无论是面向机构投资者的战略配售还是面向公众投资者的发售，以及二级市场的交易，都很“火爆”。

在11只基础设施公募REITs产品中，有8只产品的公众投资者有效认购确认比例为个位数，中航首钢生物质REIT的公众有效认购确认比例仅为1.76%。

从二级市场表现来看，富国首创水务REIT溢价率最高，二级市场溢价率达到96.3%；紧其后的是红土创新盐田港仓储物流REIT，二级市场溢价率也高达79.36%；建信中关村产业园REIT溢价率为59.47%；中航首钢生物质REIT、华安张江光大园REIT、博时招商蛇口产业园REIT三只产品的溢价率均超过40%；平安广州交投广河高速公路REIT溢价率最低，为9.87%。

来源：Wind

关注内在价值

“短时间内可能出现一定幅度上涨，毕竟前期项目都是百里挑一的资产。”一位业内人士称，“但二级市场价格围绕资产价值波动，最终还是要回归理性。”

“如果二级市场价格大幅波动，尤其是价格大幅上涨至显著高于公募REITs内在价值时，新进入的投资者会面临两重风险：一是从长远看价格会向内在价值回归，存在因价格下跌导致投资亏损风险；二是因价格上涨，使持有公募REITs的预期内部收益率下降，无法实现投资目标。”一位公募REITs基金经理表示说。

他强调，无论二级市场如何波动，都始终围绕底层资产的内在价值波动。因此，对持有型投资者，更应关注基础资产内在价值。因为价格虽然会偏离基础资产内在价值，但长期看是向内在价值回归的。

另一位公募REITs基金经理表示，公募REITs属于国内资本市场的新成员，投资者群体尚未完全成熟、投资逻辑也未成体系，这都可能造成REITs二级市场的非理性波动。投资人应秉持长期价值投资理念，共同呵护REITs市场的成长，见证REITs市场的发展壮大。

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