本报记者 李贝贝

近日，中国金茂（00817.HK）旗下金茂物业服务发展有限公司（以下简称“金茂服务”或“公司”）成功过会，成为近2个月来唯一成功过会的物企。根据聆讯后资料集，2018-2020年，金茂服务收入稳步增长，利润的复合年增长率高达110.0%。

市场分析人士指出，目前物管市场收并购频发、估值逐步回归理性。而在物管赛道上的资源加紧向头部企业集中的当下，作为兼具央企背景、高速增长等优势的后来者，金茂服务备受期待。

近三年利润复合增长率110%

2月6日，中国金茂发布公告称，金茂服务已就建议分拆向联交所递交聆讯后资料集，中金公司和汇丰控股为其联席保荐人。据聆讯后资料集，金茂服务为中国金茂旗下物业平台，定位为“高端物业管理及城市运营服务提供商”。分拆完成后，金茂服务也将继续是中国金茂的附属公司。

倚靠中国金茂及其背后的中化集团，金茂服务在报告期内实现了合约面积、在管面积规模的持续增长。截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年9月30日，公司在管建筑面积分别为1020万平方米、1270万平方米、1770万平方米及2320万平方米。这其中，金茂集团、中化集团及其他合营企业及联营公司所开发项目的在管建筑面积分别占89.8%、94.2%、87.8%及86.6%。

相比众多物业上市公司，金茂服务的规模不算大，但其盈利能力较为突出：2018年-2020年，金茂服务的收入分别为5.75亿元、7.88亿元、9.44亿元，复合年增长率为28.2%，2021年前9个月的收入为10.49亿元；同期，金茂服务实现利润分别约为1750万元、2260万元、7710万元、1.09亿元，复合年增长率逾110.0%。

当前，金茂服务经营三项业务，分别为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。其中，物业管理服务的收入为公司最主要的收入来源，2018-2020年及2021年前9个月分别获得3.35亿元、4.63亿元、5.67亿元及5.78亿元，分别占总收入的58.3%、58.6%、60.1%及55.2%。

值得注意的是，在金茂服务的物业管理服务业务中，非住宅物业颇具分量：截至2021年9月30日，住宅物业及非住宅物业的在管建筑面积分别为约1970万平方米及3500万平方米，分别占在管总建筑面积的85.0%及15.0%。但2018-2020年，非住宅物业的收入分别为1.71亿元、2.61亿元、2.91亿元及2.43亿元，占总收入的29.7%、33.0%、30.8%及23.2%，而同期住宅物业在总收入中的占比则分别为28.6%、25.6%、29.3%及32.0%。

不仅如此，同期非住宅物业收取的平均物业管理费分别约为20.7元/平方米、20.0元/平方米及19.7元/平方米，显著高于中指研究院公布的行业平均水平（同期每平方米为人民币5.9元、5.2元及5.0元），而这与金茂服务的在管项目多为城市级地标不无关系。《华夏时报》记者看到，高421米的上海金茂大厦、高313米的兰州亚欧国际大厦、高250米的长沙梅溪湖双子塔等摩天大楼均在公司服务列表内。

此外，金茂服务也提供多种形式的城市运营服务，涵盖上述三大业务线。“与中国金茂稳固的联系，使金茂物业得以不断利用中国金茂在城市运营领域的强大项目储备” ，金茂服务在招股书中介绍说：“截至2022年1月27日，金茂物业已为中国金茂的22个城市运营项目订立了前期物业管理合约，其中12个项目已经接管。”

背靠“大树”之外，金茂服务也强调要提升外拓能力。据聆讯后资料集，公司于2020年开始已分配更多资源，以加快与独立第三方物业开发商的业务发展。其中，2020年，金茂服务由独立第三方开发的项目在管总建筑面积约220万平方米，较2019年约70万平方米增加逾3倍。

金茂服务希望通过IPO募资进一步扩大规模。据悉，本次IPO募资所得主要用于收购、投资其他有潜力的物企并扩大与相关业务协同的供应商等合作、升级公司智慧服务管理系统、用于企业运营资金及一般用途等。

值得一提的是，金茂服务偏向收购具有国企背景的公司，“凭借我们作为国有企业的地位，我们在寻求与国有企业合作及在收购国有物业管理公司方面与竞争对手竞争处于有利地位”。至于具体收购标准，“于2020年，中国约有360家国有物业管理公司符合我们规定在管建筑面积至少100万平方米及年收入至少人民币5000万元的标准。”

头部物企集中上市或提振行业信心

整个2021年，物企上市热情不减。据克而瑞物管统计，从递表企业来看，2021年行业递表物企数达34家，为迄今为止递表企业最多的一年，但从实际推进进程来看，年内递表并成功上市的仅有9家。此外，年内新增上市物企共14家（其中13家为常规IPO上市，均为港股物企），较上年18家减少4家，未及预期。

物企上市难度无疑已经加大：根据克而瑞物管和中物研协统计，2020年17家在港交所上市的物企从初次交表到成功上市平均历时137天，而2021年上市的13家物企平均用时205天。从审批节奏来看，物企获批进度放缓，同比延后约68天。此外，2021年，物业板块PE普遍下降，至2021年末物业板块PE均值仅为17.64倍，相较2020年末（37.00倍）降幅达52.31%。

公开资料显示，2021年，多家递表的物企面临着“招股书失效”的窘境，部分物企二次递表仍未逃脱“失效”命运，即使是成功上市，物企表现亦不如人意。部分市场分析人士普遍认为，当下并非传统意义上的上市好时机。

作为在“寒冬”中首个逆势成功过会的物企，金茂服务颇受业内人士肯定。

“我对金茂物业的未来是相对看好和相对乐观的。”IPG中国区首席经济学家柏文喜向《华夏时报》记者表示，这一方面是由于大股东的实力给予了金茂服务较大的业务规模、每年的新增管理面积以及更加优化的业务结构，另一方面也是因为该企业本身的央企性质在当前的市场环境下具有更为突出的信用优势，这是有利于其通过行业整合的方式推动自身更快发展的。

嘉和家业物业服务研究院院长唐卓提供给《华夏时报》记者的资料显示，截至2021年9月30日，金茂服务合约在管比为1.97，较行业均值高出0.34。“得益于其母公司中国金茂在土储方面的快速增长，金茂服务的在管面积增长具有很强的确定性，成长潜力较好。”唐卓认为。

另一方面，“金茂服务以一二线城市的高端物业（包括高端住宅和高端商写）为主，平均物业管理费远高于行业平均水平。随着金茂服务城市项目密度提升，管理成本下降，毛利率有较大的提升空间。”唐卓表示。

唐卓表示：“金茂服务的关联方中国金茂作为综合实力TOP15的房企，大股东为中化集团、平安人寿，在稳定性方面较为可靠。作为集团内唯一的物业服务提供商，金茂服务将持续受益于中国金茂的稳定发展。”

值得一提的是，有业内人士认为，金茂服务提前20多天过会，一定程度上给排队等待上市的物企注入了信心。而2022年包括万物云、龙湖物业等头部物企也将陆续上市，这可能会在一定程度上增加市场对物管行业的信心。

“越来越多的优秀企业上市，能更好的加速行业规范性建设，也从一个侧面反映出了行业的健康度。”正荣服务控股集团副总裁王群向《华夏时报》记者强调：“这说明物业管理行业还是一个非常有生命力的，可持续性发展的赛道。”亦有看法认为，虽然物业板块估值短期波动较大，但行业长期向好趋势和增长逻辑不变。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

关键词： 中国金茂 建筑面积 华夏时报