新年刚过，郁亮直接喊出了房地产的新阶段——“黑铁时代”。“今天必须在这个时点上，一步到位建立新的锚定点之后再出发”。

近日，郁亮主席在万科集团2022年会上进行了总结发言。他从战略到组织到人再到文化，对房地产新阶段进行了详细阐述。“只会跑马拉松还不行，还需要游泳、单车都要好，必须要做全能冠军。因为只有做全能冠军才能盈利，过往一样分开做单项是无法赚钱的”。

房地产形势的两大特征

针对当前房地产形势，郁亮认为，“外部环境的第一个特征是行业进入缩表出清阶段”。对房地产业来说，缩表出清就是去金融化。这是一个必然的趋势，也是痛苦的过程。

另一个特征是今年经济工作会议提到的行业新发展模式。预判下来，新发展模式可以概括为一个中心，三个基本点。一个中心，就是解决老百姓居住问题。三个基本点，或三个基本抓手，分别是房住不炒、租购并举和人—地—房的匹配。

在他看来，房住不炒其实是“房住”和“不炒”两个方面。对“房子是用来住的”这个方面，政策可能会略有放松。“不炒”是指尽管可能会放开部分购房限制，但还是不允许炒的，涨幅限制还会保留，政府也有如税收或限制出让等方式管控投资投机。

租购并举对租赁住房是机会，但也意味着刚需购房者可以在“租”和“购”之间做选择，会分流买房子的需求。

人—地—房之间的关系也会有所改善。核心、主要城市的住房供应会增加，过去一些出于限购等原因未被满足的改善需求未来有释放的可能。“但大家要适应行业回归民生属性这个现实，不要指望价格上涨”。

在上述一个中心三个基本点外，还有两个重大变化，一是市场分化会越来越明显，二是行业规模开始萎缩。面对重大变化，万科要做相应改变。比加投资方面需要进一步思考，面对市场分化萎缩、利润非常有限的时候，需要更高质量的投资，要由过去均匀、分散式的投资转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资。

“节衣缩食”、“省吃俭用”

面对市场萎缩后更加白应热化的竞争，房企都想活下去。郁亮认为，业务的此消彼长必然件随着组织适配调整。

首先体现在薪酬上，“今年大家的收入肯定是大幅下调”。当然，不仅仅是收入，这个新的锚定点，还包括福利、补贴等，方方面面都要建立新的锚定点，要跟黑铁时代相适应。

其次体现在流程上，郁亮以参观比亚迪为例，提出房地产每个环节要“流程再造”。现在很多用成本加成方式的收费模式都会被颠覆掉，过去的大手大脚、做二传手、假手于人，层层转包的方式一定是不可行的。

简言之，万科将进入“节衣缩食”、“省吃俭用”的新阶段。郁亮说，“我助理给我订机票的时候是不会买头等舱的，如果有时间接近的航班也会哪班便宜买哪班，能省多少钱不是最重要的，传达的信号很重要”。

关键词： 房地产形势 万科年会 行业新发展模式 价格上涨