通过聆讯不到2个月的时间，中梁控股旗下物业——中梁百悦智佳卖了。

2月14日深夜，碧桂园服务公告称，2022年2月11日，公司间接全资附属公司碧桂园物业香港控股有限公司与创辰国际有限公司、创卓国际有限公司、创沅国际有限公司、亨盛有限公司、创志国际有限公司、创同国际有限公司、杨剑、李家城及马飞签订股权收购协议。根据协议，碧桂园物业香港收购中梁百悦智佳合共约93.76%股权。

去年3月，碧桂园服务曾以2.40亿港元获得中梁百悦智佳679股股份，约占公司已发行股本的6.24%。收购事项完成后，目标公司将成为碧桂园服务的间接全资附属公司，其业绩、资产及负债将综合入账。

拿下中梁物业，碧桂园服务图什么?

根据碧桂园服务的五年规划，2025年要实现营收千亿的目标。截至2021年中期，其实现收入115.6亿元，同比增长约84.3%;净利润为22.26亿元，同比增幅约66.7%;公司股东应占利润21.13亿元，同比增幅约60.7%。目前，碧桂园服务距离千亿营收尚有很大空间。仅以2021年的收并购为计，碧桂园服务全年共产生19笔交易，其中公布交易金额的共5笔，总耗资约189.79亿元。

此次收购中梁百悦智佳，碧桂园服务在公告中表示，收购事项将补充集团的业务，有利于集团加强在中高端住宅物业管理方面的品牌影响力，扩大社区增值服务潜力;且集团与目标公司及其附属公司的项目在业务区域重合度较高，有利于未来在业务重合区域整合双方优势，降低运营成本，提高盈利水准。该收购事项亦将进一步增强集团在市场上的影响及竞争力，有助于集团的长期稳定发展，为公司股东获取更佳回报。

根据中梁百悦智佳服务招股书披露，截至2021年6月30日，中梁百悦智佳在管项目291个，签约管理的项目508个，在管总建筑面积约3320万平方米，签约总建筑面积约7120万平方米，覆盖中国18个省、两个直辖市及三个自治区的154个城市。其中，中梁百悦智佳的大部分业务位于长三角，截至2021年6月30日，56.1%的在管建筑面积位于长三角。

财报显示，中梁百悦智佳收入2018年1.76亿元增加至2020年的7.04亿元，复合年增长率为100.2%;净利润由2018年的2660万元增加至2020年的人民币8620万元，复合年增长率为79.9%。截至2021年6月30日，中梁百悦智佳收入为6.626亿元，同比增长207.3%;净利润为1.06亿元，同比增长307.7%。

中梁卖物业为地产纾困?

从中梁控股的处境来看，也曾是踩在刀剑上跳舞的“黑马”。中梁2016年的销售额仅为190亿元;2017年销售额达到649亿元，同比猛增242%;2018年首次迈入千亿房企行列，当年销售额达1015亿元;2019年又快速实现了港交所上市，销售额达1525亿元，增速50.2%。2020年销售额1688亿元， 同比增速10.7%。2021年销售额1718亿元，同比增长1.78%。

债务也节节增长。据中梁控股公布的历年财务数据显示，2016年负债总额为456.70亿元，资产负债率98.59%;2017年负债总额升至968.57亿元，资产负债率达97.63%;2018年负债总额为1613.20亿元，资产负债率达95.98 %;2019年负债总额升至2036.48亿元，资产负债率仍然高达90.70%。

到了2021上半年，最新一期财报显示，中梁控股剔除预收账款后的资产负债率为79.3%;净负债比率为56.1%，;非限制现金与即期借贷比率为1.2。从数据上看，中梁控股的“三道红线”仅踩线一条，但“三道红线”之后的资金紧张，也是肉眼可见。

去年8月下旬，华人置业刘銮雄宁愿亏本也要出售中梁美元债的行为，引起市场关于兑付危机的担忧。10月14日，一份关于“中梁地产集团”的《关于开展山东区域集团投资条线营销轮岗通知》被曝光。今年1月16日，中梁控股表示因公司架构调整，控股集团总部相关职能将与地产集团总部进行整合，涉及优化人数大约在300人左右。

不过，今年1月17日，中梁公告表示已由其于境内银行账户汇出所有必需的资金至其境外银行账户，提前用于2022年1月票据到期时(即2022年1月31日)偿还余下的本金金额及应计利息。

这向市场注入了不少信心。据企业预警通显示，中梁控股5月和7月还存在两笔到期美元债，其待偿还金额分别为3亿美元和4.5亿美元。

此次出售物业为地产纾困，中梁控股回应媒体称，“公司坚定持续稳业务、减杠杆，去年下半年以來，公司已按时以自身的现金流归还超过10亿美元的境外债，化解债务风险的诚意与能力毋庸置疑。”

关键词： 碧桂园公告 中梁物业 地产布局 化解债务风险