进入2022年，全国各地楼市开始“松绑”，开年一个半月稳楼市政策频频出台。其中，山东菏泽、重庆、江西赣州直接将购买首套房的首付比例降至20%，被认为是楼市的积极信号。在业内看来，今年房贷政策松动、利率下调、信贷额度充裕，是刚需一族“上车”的好机会，但为了规避风险，务必要选好企业、楼盘和地段。

部分地区购房再现两成首付

在所有的调控政策中，降低首付是实质性的鼓励楼市、激活市场交易的政策。因此，菏泽降低商品房首付的消息，在市场上一时引起轰动。

实际上，菏泽几年前就存在救楼市的举动。2018年菏泽打响了取消限售第一枪，随后带来了地产股好转。但在地产行业整体降温的背景下，国内三四线城市更加艰难，自去年10月起，菏泽房地产市场成交下滑明显。

彼时，信贷利好信息频频，中央也频频释放信贷政策好转迹象，对于城市执行层面，近期有城市银行下调了利率，但并未有降首付比例举动，菏泽此次算是给当地楼市注入一剂强心剂。

诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱认为，菏泽本次政策更大的意义在于加强行业信心，与2018年打响取消限售第一枪类似，本次也会同样加强全国市场预期;其次，降首付也有利于刚性需求释放，对促进合理购房需求有着积极意义，符合政策基调，预计后期三四线城市跟进;再次，菏泽降首付对房企也有着积极作用，今年上半年仍是房企还债高峰期，降首付利好信贷政策对于房企来说显得尤为重要。

除了菏泽，在春节前，重庆、江西赣州已默默降低了首套房贷利率及首付比例。去年年底，重庆个别银行针对首次买房首次贷款的客户，把贷款额度从70%提高到80%，也就是可以首付两成购房。而就在前不久，银保监会有关人士谈到保障刚需时，曾指出在贷款首付比和利率上支持首套房购房者。在去年楼市供应量、成交量均下降的赣州，一些银行同样也可以做到两成首付购房。

“商贷首付降低、利率下调等措施，属于力度大、影响大的措施，预计会对市场成交有一定激活作用，加快准购房客户进场，提升交易量。”中指研究院华中市场中心主任李国政认为，首付、利率的调整主导权在于金融机构，按照央行和银监会的相关政策文件，20%是非限购城市首付的最低要求，也就是说，当前的调整动作，依然在政策规定的框架内，并未实质性打破。

各地保障刚需合理住房需求

不止非限购城市重启最低首付20%，进入2022年以来，全国房地产环境基本延续去年末趋势，中央及地方纷纷释放正向信号，市场环境持续改善。

1月16日，国家发改委在《国家发展改革委关于做好近期促进消费工作的通知》中强调了支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。人民银行在2021年第四季度货币政策执行报告中表示，坚持稳地价、稳房价、稳预期，实施好房地产金融审慎管理制度，维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求。

地方层面，多个省市也相继落地房地产纾困政策。黑龙江、江苏、浙江、广东等地在今年的政府工作报告中明确表示，要更好满足购房者合理住房需求。1月26日，安徽省发展改革委发布《关于印发进一步做好近期促进消费工作若干措施的通知》，引导房产、汽车、家电销售企业在春节假期通过分期免手续费、赠送抵扣券、降低首付比例、补贴置换等方式，扩大大宗商品消费。

一段时间，公积金贷款也相对吃紧，近期也有放宽松。1月22日，湖北宜昌、荆州、荆门、恩施发布消息，四地住房公积金将实现一体化，包括政策互通、信息互通、购房互贷、还贷互提、风控互助、业务互学。南宁提升公积金贷款额度，首套最高额度从60万元提升至70万元，二套最高额度从50万元提升至60万元，并将二套房首付比例降至30%。浙江衢州发布公积金新政，衢州市住房公积金贷款额度调整为家庭最高80万元，个人最高50万元。

此外，部分城市还通过财税刺激托底楼市。在广西玉林，新市民购买90平方米以下首套新房，每套补贴6000元;购买90平方米以上首套新房，每套补贴1万元;并给予50%的契税补贴。在四川泸州，符合条件的人才在中心城区购买首套新房，可享受最高200万元/人的人才安居补助。

克尔瑞研究中心认为，无论是放松公积金贷款，还是非限购城市重启最低首付20%，都是在现有房地产信贷政策框架范围内的适度调整，并不代表房地产信贷政策根本性转向。

1月住宅价格环比降势减弱

李国政表示，2022年至今，按照“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”最新指导精神，着眼于“稳地价稳房价稳预期”，更好满足购房者的合理住房需求，全国已有近30个城市，出台各种类型的政策。其中，属于定向宽松的政策逐渐增多，主要出现在三四线城市，涉及落户放宽、购房补贴、公积金额度提高等方面，这是地方政府可以主导的范畴。但从效果来看，并未改变三四线楼市成交低迷、不断遇冷的发展轨迹，因此，各方面的力度也在不断加大。

“银行开始对信贷进行优化调整，下一步，一二线城市也会有跟进，但首付降低的难度更大，毕竟这属于加杠杆行为，不太符合主基调。”李国政认为，目前，武汉优化了限价措施，畅通了高管购房渠道、降低了落户门槛，也有个别商业银行实质性降低房贷利率，还有行政区出台了人才购房补贴措施。不过，作为国家中心城市，武汉的调控政策一直偏紧，限贷、限购的影响更加关键。根据预测，武汉市统一调整的可能性不大，有可能根据区域供需状况、库存情况，施行差别化政策，也就是从因城施策，具体细化到因区施策、因企施策。

市场环境持续改善，在房价上也有所体现。2月21日，国家统计局发布的数据显示，1月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比降势减弱，同比涨幅总体回落。武汉新建商品住宅销售价格环比上月上涨0.3%，同比上涨3.2%;二手房环比上月下降0.3%，同比上涨1.3%。

从1月份70城新建商品住宅房价指数来看，新建商品住宅上涨城市数量28个，较上月增加13城;持平城市3个，较上月减少2个;下跌城市39个，较上月减少11城。从涨跌幅情况来看，70城平均跌幅为0.04%，跌幅较上月收窄0.24个百分点;上涨城市平均涨幅0.46%，环比涨幅扩大0.19%。

诸葛找房数据研究中心分析认为，从各等级城市来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.6%，其中北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、0.5%和0.5%;二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%;三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点。整体来看，一线和二线城市新房价格止跌转涨，楼市韧性显现，且一线城市涨幅领跑，北上广深价格全线上涨。

在业内看来，今年房贷政策松动、利率下调、信贷额度充裕，是刚需一族“上车”的好机会。不过，李国政提醒，由于地产行业集聚的风险仍在释放，问题房企的资金状况依然不容乐观，为了规避风险，务必要选好企业、楼盘和地段。

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