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全国多地楼市“松绑” 重启20%首付确保刚需购房需求
2022-02-22 08:21:08来源: 极目新闻

进入2022年,全国各地楼市开始“松绑”,开年一个半月稳楼市政策频频出台。其中,山东菏泽、重庆、江西赣州直接将购买首套房的首付比例降至20%,被认为是楼市的积极信号。在业内看来,今年房贷政策松动、利率下调、信贷额度充裕,是刚需一族“上车”的好机会,但为了规避风险,务必要选好企业、楼盘和地段。

部分地区购房再现两成首付

在所有的调控政策中,降低首付是实质性的鼓励楼市、激活市场交易的政策。因此,菏泽降低商品房首付的消息,在市场上一时引起轰动。

实际上,菏泽几年前就存在救楼市的举动。2018年菏泽打响了取消限售第一枪,随后带来了地产股好转。但在地产行业整体降温的背景下,国内三四线城市更加艰难,自去年10月起,菏泽房地产市场成交下滑明显。

彼时,信贷利好信息频频,中央也频频释放信贷政策好转迹象,对于城市执行层面,近期有城市银行下调了利率,但并未有降首付比例举动,菏泽此次算是给当地楼市注入一剂强心剂。

诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱认为,菏泽本次政策更大的意义在于加强行业信心,与2018年打响取消限售第一枪类似,本次也会同样加强全国市场预期;其次,降首付也有利于刚性需求释放,对促进合理购房需求有着积极意义,符合政策基调,预计后期三四线城市跟进;再次,菏泽降首付对房企也有着积极作用,今年上半年仍是房企还债高峰期,降首付利好信贷政策对于房企来说显得尤为重要。

除了菏泽,在春节前,重庆、江西赣州已默默降低了首套房贷利率及首付比例。去年年底,重庆个别银行针对首次买房首次贷款的客户,把贷款额度从70%提高到80%,也就是可以首付两成购房。而就在前不久,银保监会有关人士谈到保障刚需时,曾指出在贷款首付比和利率上支持首套房购房者。在去年楼市供应量、成交量均下降的赣州,一些银行同样也可以做到两成首付购房。

“商贷首付降低、利率下调等措施,属于力度大、影响大的措施,预计会对市场成交有一定激活作用,加快准购房客户进场,提升交易量。”中指研究院华中市场中心主任李国政认为,首付、利率的调整主导权在于金融机构,按照央行和银监会的相关政策文件,20%是非限购城市首付的最低要求,也就是说,当前的调整动作,依然在政策规定的框架内,并未实质性打破。

各地保障刚需合理住房需求

不止非限购城市重启最低首付20%,进入2022年以来,全国房地产环境基本延续去年末趋势,中央及地方纷纷释放正向信号,市场环境持续改善。

1月16日,国家发改委在《国家发展改革委关于做好近期促进消费工作的通知》中强调了支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。人民银行在2021年第四季度货币政策执行报告中表示,坚持稳地价、稳房价、稳预期,实施好房地产金融审慎管理制度,维护住房消费者合法权益,更好满足购房者合理住房需求。

地方层面,多个省市也相继落地房地产纾困政策。黑龙江、江苏、浙江、广东等地在今年的政府工作报告中明确表示,要更好满足购房者合理住房需求。1月26日,安徽省发展改革委发布《关于印发进一步做好近期促进消费工作若干措施的通知》,引导房产、汽车、家电销售企业在春节假期通过分期免手续费、赠送抵扣券、降低首付比例、补贴置换等方式,扩大大宗商品消费。

一段时间,公积金贷款也相对吃紧,近期也有放宽松。1月22日,湖北宜昌、荆州、荆门、恩施发布消息,四地住房公积金将实现一体化,包括政策互通、信息互通、购房互贷、还贷互提、风控互助、业务互学。南宁提升公积金贷款额度,首套最高额度从60万元提升至70万元,二套最高额度从50万元提升至60万元,并将二套房首付比例降至30%。浙江衢州发布公积金新政,衢州市住房公积金贷款额度调整为家庭最高80万元,个人最高50万元。

此外,部分城市还通过财税刺激托底楼市。在广西玉林,新市民购买90平方米以下首套新房,每套补贴6000元;购买90平方米以上首套新房,每套补贴1万元;并给予50%的契税补贴。在四川泸州,符合条件的人才在中心城区购买首套新房,可享受最高200万元/人的人才安居补助。

克尔瑞研究中心认为,无论是放松公积金贷款,还是非限购城市重启最低首付20%,都是在现有房地产信贷政策框架范围内的适度调整,并不代表房地产信贷政策根本性转向。

1月住宅价格环比降势减弱

李国政表示,2022年至今,按照“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”最新指导精神,着眼于“稳地价稳房价稳预期”,更好满足购房者的合理住房需求,全国已有近30个城市,出台各种类型的政策。其中,属于定向宽松的政策逐渐增多,主要出现在三四线城市,涉及落户放宽、购房补贴、公积金额度提高等方面,这是地方政府可以主导的范畴。但从效果来看,并未改变三四线楼市成交低迷、不断遇冷的发展轨迹,因此,各方面的力度也在不断加大。

“银行开始对信贷进行优化调整,下一步,一二线城市也会有跟进,但首付降低的难度更大,毕竟这属于加杠杆行为,不太符合主基调。”李国政认为,目前,武汉优化了限价措施,畅通了高管购房渠道、降低了落户门槛,也有个别商业银行实质性降低房贷利率,还有行政区出台了人才购房补贴措施。不过,作为国家中心城市,武汉的调控政策一直偏紧,限贷、限购的影响更加关键。根据预测,武汉市统一调整的可能性不大,有可能根据区域供需状况、库存情况,施行差别化政策,也就是从因城施策,具体细化到因区施策、因企施策。

市场环境持续改善,在房价上也有所体现。2月21日,国家统计局发布的数据显示,1月份,70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比降势减弱,同比涨幅总体回落。武汉新建商品住宅销售价格环比上月上涨0.3%,同比上涨3.2%;二手房环比上月下降0.3%,同比上涨1.3%。

从1月份70城新建商品住宅房价指数来看,新建商品住宅上涨城市数量28个,较上月增加13城;持平城市3个,较上月减少2个;下跌城市39个,较上月减少11城。从涨跌幅情况来看,70城平均跌幅为0.04%,跌幅较上月收窄0.24个百分点;上涨城市平均涨幅0.46%,环比涨幅扩大0.19%。

诸葛找房数据研究中心分析认为,从各等级城市来看,一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.6%,其中北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、0.5%和0.5%;二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%;三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%,降幅比上月收窄0.1个百分点。整体来看,一线和二线城市新房价格止跌转涨,楼市韧性显现,且一线城市涨幅领跑,北上广深价格全线上涨。

在业内看来,今年房贷政策松动、利率下调、信贷额度充裕,是刚需一族“上车”的好机会。不过,李国政提醒,由于地产行业集聚的风险仍在释放,问题房企的资金状况依然不容乐观,为了规避风险,务必要选好企业、楼盘和地段。

关键词: 楼市最新政策 央行提及房地产 70城最新房价 房价下降趋势 刚需购房需求 公积金贷款新政策

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