出品|公司研究室地产组

文|曲奇

3月10日，山东省本地的物业公司润华物业第二次向港交所递交了招股书。与上一次相比，润华物业将公司名称由“科技”改为“健康”，负债率显著下降，但公司毛利率和净利润双双下滑，增收不增利的特征十分显眼。

润华物业的实控人栾涛，其最主要的事业是汽车销售，后来又多元化向地产、物业、药业等领域发展。不过，多元化发展并不是很顺利，药业板块经过十几年发展最终于2021年被放弃，润华物业招股书失效后再次递表，IPO征程还未结束。

01润华多元化受阻，药业板块被舍弃

栾涛事业的建立始于上世纪90年代，在改革开放初期，当时还在山东省机电公司工作的栾涛，决定成立山东省汽车联合销售公司，也就是现在的润华集团。

1994年，伴随改革开放的深入，山东决定选择一小批国企进行现代企业制度试点；栾涛借此机会，使润华集团成为试点企业，并于2000年正式转制成为民营股份制企业。随后，栾涛提出了“百年润华”的创业目标。如今，润华集团已成为山东省最大的汽车销售集团之一。根据《山东商报》的报道，在2020年山东创富榜上，栾涛以59.48亿元的财富排在第90位。

润华集团除了汽车销售外，还早早地发展了地产、物业、药业等业务，但有成有败。物业板块曾上过新三板，现在要去香港IPO，而药业板块却不断出现经营问题，直到2021年润华将药业板块转让了出去。

天眼查显示，润华药业成立于1994年，主要产品有金羚感冒片等。成立时间虽早，但润华曾在2013年对外表示，药业板块是集团尝试性投资项目，目前仍处培育期。随后几年，润华药业还因涉嫌虚假宣传、成分不合规被罚款、停产整改。

2015年9月，章丘市食药监局公布的信息显示，润华药业生产销售的金羚感冒胶囊因水分不符合规定，被罚款1.28万。同年12月，润华药业又被检查出了问题，其生产的新复方大青叶存在减量投料咖啡因、异戊巴比妥两种成分，未按规定工艺组织生产，伪造批生产记录等严重违反药品管理法律法规问题。2017年，润华药业生产的处方药“洋参龟灵口服液”涉嫌食品药品虚假宣传，被国家食药监总局通报。

近几年，润华集团逐渐剥离药业板块。天眼查显示，2019年12月，润华药业新增股东山东华信东唐医疗科技有限公司，润华集团将持股比例降至40%。2021年5月，润华集团从润华药业退股，润华药业成为华信东唐100%控股企业。

润华药业折腾近二十年，却未能成功。如今，在润华集团的官网上，集团产业只有汽车和物业，已不见药业板块的踪迹。

02改名再上市，增收不增利

润华集团的两大板块中，主业汽车一直没有上市动作，反倒是物业板块率先接触了资本市场。

2016年，润华物业在新三板上市，是济南市第一家在新三板挂牌的物业公司。但3年之后，或许是因为新三板的融资额太少，2019年8月，润华物业公告称，根据公司对长期发展战略以及资本道路的规划，同时为降低运营成本，从新三板摘牌。

从新三板退市后，香港成为了栾涛父子的目标。2021年下半年，润华物业向港交所提交招股书，但遗憾的是，招股书于2022年1月失效，首次冲击港交所失败了。2个月后，润华物业二次递交招股书，最为直观的变化就是更改了公司名称。

首次交表时，润华物业的全称是“润华物业科技发展有限公司”，主打科技概念，并表示公司致力于应用及开发数字化及操作自动化系统，采用技术解决方案增强竞争力，减少对人工的依赖和降低成本费用。

然而，作为一家物业公司，其科技含量显得并不是那么足。2018年到2020年，润华物业的研发费用分别为230万元、540万元、200万元，在收入中占比分别为0.0067%、0.014%、0.0041%。

科技走不通，润华物业又换了一条路，这一次公司将名字改为“润华智慧健康服务有限公司”。与大多数已上市的物业公司不同，多数物业公司以住宅物业为主，而润华物业的业务结构中，住宅物业收入占比仅10%左右，而医院物业收入占比超30%。公司将名字改为“健康”，显得比“科技”合理了一些。

2021年，润华物业收入6.01亿，同比增长23.7%，但公司毛利率19.0%，同比下降2.2个百分点，归母净利润0.44亿，同比下降10.2%。显然，润华物业陷入了“增收不增利”的困境。

2021年公司“增收不增利”的主要原因在于，医院、公共物业、商业管理这3项业务的毛利率均有不同程度的下滑。其中，医院毛利率只有13.3%，下降2.3个百分点；公共物业毛利率17.6%，下降2.6个百分点；商业管理毛利率29.0%，下降3.3个百分点。尽管住宅物业的毛利率从20.0%提高到25.5%，但由于收入占比太低，无法改变整体毛利率下滑的趋势。

03负债率高企，曾向员工借款

对比润华物业的两版招股书，这一次明显的不同在于公司的负债率实现了大幅下降。

2019年末到2021年末，润华物业的资产负债率分别为143.0%、218.6%、95.5%。2021年末的负债率较上年末下降了123.1个百分点，但仍处于高位。2019年末到2021年末，润华物业的有息负债为1.36亿、2.40亿、1.51亿，2022年1月末降至1.49亿。

润华物业一边从员工这边筹钱，一边向关联方润华集团提供贷款。2019年10月，润华物业的员工为公司提供6500万元贷款，其中有2000万由管理层提供，剩余4500万来自于雇员的个人和家庭储蓄。

润华物业解释，这样做的原因在于商业银行贷款可能会有额外的质押或者担保要求，且融资利率较高，而雇员贷款融资利率仅为0%到5%，而且更为便捷。2020年10月，润华物业将这笔贷款结清。

2019年末向员工贷款后，润华物业又于2020年初向关联方润华集团提供了一年期贷款1.25亿，这笔贷款于2021年3月收回，这笔贷款的年利率为7%到9.5%。2021年，这两笔关联贷款结清后，润华物业的负债显著下降。

润华物业作为山东省本地企业，其提供的物业服务也主要在山东境内，来自山东的收入占比接近99%。利用润华集团在山东省内的影响力，润华物业或许可以当一个区域型“小而美”的公司。当然，这也是润华物业的局限，拓展山东以外物业项目的难度会很高。

润华物业或许会成为栾涛父子的首个IPO项目，但栾涛和润华集团早在2007年就与上市公司有“亲密接触”了。

2004年末，兖州煤业通过中国银行济宁分行向山东信佳实业公司提供6.4亿委托贷款，联大集团对这笔贷款承担连带保证责任。后因山东信佳无力偿还，兖州煤业便向山东省高院申请冻结了联大集团持有华夏银行的2.89亿股。

最终，经法院判定，其中2亿股被判给了润华集团，由此，润华集团成为了华夏银行的股东。截至2021年9月末，润华集团持有华夏银行1.78%股权，位列第7大股东，市值约为14亿。

2022年，物业股的上市浪潮有所回落，这也让润华物业栾涛父子首个IPO项目的上市前景蒙上了一层阴影。

关键词： 润华集团