任泽平曾说过：“房产价格短期看金融，中期看土地，长期看人口”，那么随着中国近年来的严厉房地产调控政策，这句话还有效吗?未来房价到底是涨还是跌?普通人买房应该何去何从呢?今天我们一次说个透!

2020年12月31日，央行和银保监会联合颁发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，针对于银行房地产贷款和个人住房贷款的上限进行了要求，将所有银行按照房地产贷款占比上限比例和个人住房贷款占比上限比例划分为五档。这个政策正式实施时间为2021年1月1日，从发布到执行只相隔一天，为什么这么着急呢?难道中国的房地产市场真的要变天了吗?老百姓一直猜测的楼市崩盘，楼价暴跌要成为事实了吗?大家不要恐慌，楼市崩盘的状况从目前看不会发生。但是从今年上半年的调控政策来看，政府确实开始真正意义上发力治理楼市了!

深圳作为中国发达城市，房价的变动是一个风向标。从目前的数据来看，深圳上半年的二手房成交率再创新低，个人贷款利率进一步上调，个人贷款难度也在不断提升。甚至由于二手房成交率下降，原本依附楼市的中介从业人员也开始大量离职，很多中介机构也纷纷关门转型。

除深圳以外，上海受到房市政策的影响，也导致二手房交易数下降，但是和深圳相比，上海的租金却不断地升高，这说明长居在上海的人口开始倾向于租房了。从深圳和上海的楼市变化来看，是不是意味着房价真的要下跌了?官方机构对于这个判断是认可的，但同时表示，中国房价下跌的趋势不会全盘下跌，未来几十年，房价下跌还是要看人口流动，看土地供给。这充分地验证了文章一开头的任泽平的那句话“房价短期看金融，中期看土地，长期看人口”!

从目前来看，中国房市短期价格不会全面下跌。为什么敢这样说呢?这要和中国自改革开放之后的经济发展情况来预测的。

上世纪七十年代末，在一片社会主义发展方向的讨论中，中国最终确定实行具有中国特色的社会主义市场体制，开始着重发展本国经济。2001年，中国加入了WTO，这事件的重要性不亚于改革开放，加入WTO之后，中国开始迅速建厂，迅速发挥着全球产业链中的“世界工厂”的作用。以美国为首的其他国家，开始用美元购买中国商品，中国政府攒了第一桶金，但是突然发现一个非常尴尬的事情，那就是中国赚的钱只能够去买买石油，买买铁矿石等，而想要去买美国高新企业的股权，想要去买高精端制造仪器，人家根本就不卖给你。特别是美国，为了打压中国，向全世界发达国家宣布，谁卖顶尖设备给中国，美国就会制裁谁!

于是，中国在这种尴尬的境地下，攒的钱越来越多，但是放在手中也没啥用，几乎和废纸没啥区别。而且随着美债的提升，中国需要印制足量的人民币对美债进行冲抵，最终导致这二十年中国的M2总量超过了美联储过去几百年发的货币总量，中国虽然是消费大国，但是也不能消费这么多啊，这多出来的流通货币如果没有很好的方式去安排，则势必会导致国内物价飞涨，导致通胀问题严重。

这时候政府看到了楼市，以中国几千年的文化属性判断国民对于楼市有莫名的喜爱，于是楼市变成了一个大的蓄水池，美债的资金直接放在楼市里面就可以了，于是中国楼市价格飞快上涨。房子已然变成了金融工具，在买涨不买跌的理论指导下，房价是节节上涨，根本停不下来。

这时候政府突然又意识到了一个严重的问题。如果继续通过房地产让美国白嫖中国商品，那么中国未来的房产泡沫早晚有一天要被戳破，到时候中国这几十年的成果将会灰飞烟灭!于是政府从2016年就开始限制房地产的发展。可是房价并没有被控制住，简单来说，只要美元不断地输送到中国，这些钱最终都要到楼市中，除非和美国撕破脸，不再做美元的蓄水池，这样才能够稳定房价。

中国制造业出现了一句有意思的说法：“中国的产品在美国的超市，日德的产品在中国的工厂，而美国的产品则在中国的实验室”，这说明中国的国内经济是提升了，但是核心的高精端制造业发展仍然和美国差距很大。中国楼市虽然不再做蓄水池，但是如何发展中国经济，则需要从高端制造业来着手。目前政府的一系列政策确实让中国的高精端产业快速发展。

从以上内容大家可以看出，国家绝对不会允许房价大幅度下跌，因为一旦下跌势必会导致蓄水池破裂或者蒸发，最终导致巨量的资产贬值，中产阶级消失。所以说，短期的房价一定不会下跌。

如果你现在是一名刚需，你打算在当地买一套房子，但是你又担心目前的房价大概率会下跌，那么你应该如何选择呢?我刚才已经说了，房价短期之内不会下跌。但是中长期来看就不一定了。按照“中期看土地，长期看人口”的准则来看，如果土地供应量减少或者人口流入增多，当地的房价不会下跌，甚至还会出现上涨。但是如果你所处的区域土地供应量稳定或增多，人口流出现象严重，那么中长期来看，就要选择地段和小区配套设施了，因为从中长期来看，这些区域的房价应该会稳中阴跌。

如果从中国的未来发展趋势来看，中国的楼市如果没有意外的话，楼市的总量将会维持不变，只有维持总量不变，才能够在国内产业转型之后，慢慢的让房地产市场软着陆。简单来说，中长期的房价全范围来看一定是慢慢下降的，为什么这样说呢?原因主要包括两点：

第一，中国未来产业的转型，房地产已经成为了过去。

房地产在国内的价值已经充分发挥了，房地产将中国未来三十年的房价在短时间内释放，让很多持有房产的人透支未来三十年的收入来供应房地产的稳定。这是多么悲壮的场面，这一代人的奉献，让中国的发展速度奔腾，中国的基础建设都是这二十年之间健全的。但是辉煌终究过去，房地产市场已经完成了自身的使命。中国现在意识到高端制造业的重要性，也开始进行积极的转型，转型之后，房地产将会完全失去金融属性，回归到住房属性，“房住不炒”的政策方针将会完全落实。加上未来公租房的出现，未来的房地产蓄水池资金将会被逐步的释放，这部分资金甚至会释放到股市和其他地方。当供需关系发生变化的时候，价格将会直接体现。用几十年的时间来长期看房价，一定是下跌的。

第二，中国未来的人口数量将不需要这么多的房子。

目前所建造的房子主要分为两大类，第一大类是一线二线发达城市，第二大类是三四线县城。我刚才已经说过，对于大城市来说，由于人口流入比较大，所以大城市的价格会稳定甚至有所上涨。但是三四线县城的房价大概率是下滑的，为什么这样说呢?第七次人口普查数据显示，中国目前老龄化现象严重，预估未来三十年，中国人口老年人数量将会新增两亿多。中国目前的城镇化率已经接近70%，这意味着很多的农村人口都到了县城购置了房产，城镇化进程的逐渐饱和，能够看出来未来农村流入县城的人口将会越来越少。而从目前的县城拿地和建造情况来看，目前还有许多房地产项目在如火如荼地开展，在不久的将来，县城势必会出现大量的闲置房产无人居住，人口老龄化加上出生率下降，未来的房子正如某位企业家所预言的那样，房价和白菜价一个样!从第二点来看，中国的房价从长期角度来说，预估会慢慢的释放，价格慢慢的下滑。除了特别大型的城市外，其它地区的房价将会逐步地回归理性。

我们普通老百姓应该怎么做？

通过我刚才的分析，大家应该也知道中国目前的房价高涨的原因，已经能够对未来的房价有所判断了。老百姓面临国家的一系列房市调控措施，面对着未来飘忽不定的政策，面对自己的血汗钱是否会打了水漂的恐惧感，到底该怎么去做呢?到底如何操作才能够实现自身的利益最大化，才能够最低风险地去面对房地产市场呢?

我从三个方面来给大家分析：

第一，刚需购房者的选择。

刚需购房者没有选择，结婚如果不买房子那么丈母娘肯定不愿意。无论房价有多高，无论未来房价到底会怎么变化，房子是一定要买的。如果刚需购买者这样去思考问题，那么就尽快的下手去买。因为目前的银行贷款发放要求越来越高，如果不能够及时地去购买，说不准会等待贷款批复的时间很久。另外，如果刚需购房者购买房产，最好是能够购买新房。首先新房的贷款政策比二手房要好，其次新房更能够应对未来的楼市风险。除此之外，刚需购房者还需要从楼盘的配套设施和小区环境等因素进行考虑，一旦看中合适房源，就要尽快下手购买。但是如果刚需购买者的思维比较前卫，对于金融理财的相关知识比较了解，并且没有务必要买房才能够有安全的固化思维，那么刚需购房者也需要谨慎购买房产。如果所处的城市人口流入超过了人口流出，那么可以购买。如果所处的城市人口流出过大，那么就要认真考虑一下了，否则房价下跌之后，对于自身的生活影响会比较大。如果刚需购买者需要举债购买，那么购买房产的时候，更应该注意!

第二，投资者的炒房选择。

如果你还想从房地产中套取利润，我还是劝你抓紧洗洗睡吧!首先，目前的房地产政策主旨就是锁定楼市的流动性，大体意思就是这个房子是你的，你就安生的还房贷，安心的住着，不要天天寻思买卖了。这在很大程度上限制了投资者的操作空间，如果不慎重，说不准会赔的血本无归。其次，有的人会想要去炒大城市的房子，这也完全没有必要。因为大城市的房子价格比较高，炒房的话资金流动性会很差。除此之外，大城市目前的房价上升的空间也不会太大，没有太大的投资价值。但如果你想要通过人口流入较多的城市来实现财富的保值，那投资房产是可以的。但是需要注意的是，后期政府会出台房产税政策，如果你持有较多的房产，这不一定是好事情。

第三，学区房需求的家长。

现在还有许多家长认为只要能够买到学区房，就能够确保自己的鸡娃能够上牛校，而且等到鸡娃上完学之后，这个学区房还能够等价甚至是溢价出售给下一个，之前能够实现，但是自从政府对于教育进行改革之后，类似前不久的“双减政策”落地，这种种政策都预示着之前的学区房时代已经一去不复返了!目前为了进一步的削弱学区房的炒作，甚至直接进行了学区的改革，大体意思就是，你即使买了学校附近的房子，但是这个房子和多个学校挂钩，如果你幸运，你就能够上牛校，如果你不幸运，那不好意思，你这个高价购买的房子算是用不上了。这种感觉就好像是开盲盒一样，你可以掏钱，但是你不一定能够办成事啊!因此学区房需求的家长，就不要折腾了，要能够清楚未来中国人才培养的趋势，要能够顺应未来发展的潮流，不要自顾自的想投机取巧获取教学资源，今后一套房上牛校的事情慢慢的就要成为历史了!

最后总结一下，政府对于房地产未来的发展已经确定了“房住不炒”的基调，所有的国民务必要针对这四个字进行仔细的研究。中国未来的房地产发展方向就是“房住不炒”，按照这种要求，老百姓也要能够有清晰的认知，对于房地产的买卖要能够理性对待。

不管怎么说，中国的未来发展之路就在眼前，房地产作为中国发展阶段的重要工具，确实为中国的发展带来许多的活力和动力，但是时代在发展，国家也需要进步。房地产的时代已经过去，未来高端制造等实体产业在等着我们，希望老百姓能够知道这个趋势，并且能够按照这个趋势去是实在的按照国家政府的要求，努力发展实体，努力刺激消费，快速发展内循环!

关键词： 房产中介 普通人买房 刚需 房价走势