今年前三季度，北京写字楼市场的活跃度持续旺盛，企业新租、扩租、搬迁等市场活动频繁。

据第一太平戴维斯统计，前三季度北京全市甲级写字楼供应量达110.4万平方米，这是继2019年之后，全市新增供应再次突破百万平方米大关。与此同时，全市甲级写字楼吸纳量累积达61.37万平方米，为去年总吸纳量的3.4倍，平均租金为每月每平方米341.7元，平均租金指数环比上升0.5%。

尽管新增供应量巨大，但受益于良好的吸纳情况，三季度全市空置率为16.7%，环比下降0.6个百分点，近11个季度以来首次实现“租金涨、空置跌”的走势。

具体来看，丽泽商务区无论是供应还是吸纳量均处前列，但并非每一个商务区都呈现出正吸纳，部分区域由于退租多于新租，故呈现出负吸纳的情况，比如金融街、东长安街前三季度吸纳量出现负值。

据了解，目前金融街区域的甲级写字楼供应总量超过200万平方米，体量仅次于国贸CBD区域，整体空置率长期保持在5%以下，客户流动性非常低。

意外的是，今年前三季度金融街区域的吸纳量约为负2万平方米，这一体量相较于其过往的稳健表现并不算大。但第一太平戴维斯华北区研究部负责人、助理董事李想认为，这并非完全是由于其租金水平高引起的，其实是北京写字楼市场竞争激烈的一个表现。“后疫情阶段，北京写字楼市场吸引租户的底层逻辑正在发生变化。由于近五年北京市场供应量较大，使得区域与区域之间竞争愈加激烈。另一方面，不同商圈总会有新的供应出现，使得不同等级的楼宇、商圈之间竞争差距在缩小。”

他接着解释道：“对于企业而言，商圈特性、政策导向、服务水平都是影响其选址的重要因素，尤其是在疫情发生之后，租赁成本的考量成为关键。当选择更多时，他们不必一定要往热门区域去。”

另一方面，业内人士认为，成立北交所的消息后续会对金融街商圈的吸纳量起带动作用。第一太平戴维斯华北区董事长麦安东(Anthony McQuade)表示：“自去年北京自贸区建立之后，北京再次迎来政策红利——北京证券交易所横空出世，与上海证券交易所、深圳证券交易所形成三足鼎立的格局。北京证券交易所的设立有望进一步利好北京商办市场，而北京证券交易所选择在金融街注册落地更是深思熟虑之后的结果，北京作为国家金融管理中心的作用会越来越明显。而打造服务创新型中小企业主阵地的初衷预计会吸引一批金融企业把北京作为自身的金融总部。”

三季度，受教育“双减”政策影响，部分区域出租率骤升。据李想介绍，自去年开始，受疫情影响，在线教育公司逆市迅速爆发，行业用户量再上一个台阶。但随着双减政策的出台，在线教育行业迅速进入寒冬，行业洗牌加剧。

以上地为例，三季度，在线教育企业集体退租，北京上地区域写字楼净吸纳量出现负数。此外，望京酒仙桥区域、中关村区域亦有大量在线教育企业退租。

第一太平戴维斯预计，2021年期间，北京甲级写字楼市场预计约有160万平方米的新项目入市。供应的集中放量将会给北京写字楼市场带来较大的压力。但在后疫情阶段，租赁需求得到充分释放，预计2021年全年市场吸纳量将大幅提升。

关键词： 写字楼市场 吸纳量 市场活动 平均租金指数