2022上半年，房地产行业仍处于深度调整。上半年，融资政策不再收紧，在遵循“房地产金融审慎管理”的主线上适度调整，根据企业实际融资需求进行边际放松。

总体来看，融资政策分两方面，一是鼓励收并购类融资，二是支持优质民企重归融资市场。从融资渠道来看，信用债将继续保持发行韧性，成为非银融资的最主要渠道。海外债、信托复苏信号很弱。

中指院预测，下半年政策在当前导向基础上会进一步做出适当调整，以满足房企合理的融资需求。

融资规模降幅收窄

2022年1-6月，房地产行业共实现非银类融资4825.5亿元，同比下降56.5%，与2021年下半年相比下降26.4%。从半年期变化来看，今年上半年继续延续了下降态势，但降幅已收窄。其中信用债融资2518.0亿元，海外债发行仅169.3亿元，信托融资694.6亿元，ABS融资1443.7亿元。各渠道同比均出现下降，其中海外债、信托降幅最为显著，信用债成为融资主力。

从单月情况来看，3月为上半年融资最高峰，总规模超千亿;4、6月单月过900亿。除2月受春节影响融资规模偏低外，今年上半年的单月融资规模及增速均高于2021年下半年的最低值。中指院预计，融资规模底、增速底已在本轮周期初期出现，当前进入低位稳定阶段，未来有望在此基础上伴随着市场复苏而回暖。

信用债成为主力

2022年1-6月，房地产行业信用债发行规模为2518.0亿元，同比下降24.2%，环比上升16.2%，是唯一环比出现正增长的融资渠道;占总融资规模的52.2%，较上年同期上升22.2个百分点;平均发行期限3.6年，其中发行期在3年以上的占比55.6%。

从单月来看，上年9月开始的发行遇冷基本在2月结束，3月信用债发行显著上升之后基本维持在400亿以上的相对高位。从增速来看，单月同比降幅有收窄趋势，5月甚至出现同比增长33.5%。信用债的发行能力已明显修复。

从发行结构来看，信用债的发行主体以央企、地方国企为主，占上半年发行额的89.0%，分别比2021年上半年、下半年增加18.4、6.5个百分点。受出险企业增多影响，民营房企的债券发行规模大幅下降。

从发行类型来看， 2022年上半年共有7家房企发行并购债融资91.2亿元。在“双碳”目标加持下，房企积极推动绿色建筑、绿色金融，上半年共发行绿色债融资63.8亿元。部分券商通过参与创设信用保护工具，协助民营房企打通公开市场融资渠道。5月以来，龙湖、碧桂园、美的、新城、旭辉等民企被选定为示范民营房企，采用信用保护工具，分别成功发行信用债，实现融资39亿元。

高息融资减少

2022年1-6月行业平均融资利率为4.13%，同比下降1.52个百分点。受近期货币信贷环境相对宽松、高成本的海外债、信托融资规模下降等多重因素影响，行业平均融资成本明显下降。

其中信用债平均利率为3.54%，同比下降0.99个百分点;海外债平均利率为5.14%，同比下降1.54个百分点;信托平均利率为7.57%，同比上升0.31个百分点;ABS平均利率为3.39%，同比下降0.75个百分点。

下半年偿债高峰已至

据中指院统计，截至2022年6月30日，2022年下半年尚在存续期的债券余额为4920.7亿元，其中信用债占比64.6%，海外债占比35.4%;一年内到期余额为9723.7亿，其中信用债占比62.3%，海外债占比37.7%，境内债务偿债压力较大。7、8月为年内第二波偿债高峰，单月到期余额超千亿。

2022年1-6月信用债、海外债的发行到期债务比分别为138.1%、8.8%，总发行债务比为71.5%。由于海外债发行量极低，房企只能继续动用自有资金偿还到期债务;同时存量债务中，很多已经发起过交换要约，再度延期可能性不高，部分房企将面临较高的偿债风险。

此外，2021年上半年信托发行仍处于高位，规模为3408.6亿元，平均发行期限在1.6年左右，按此到期时间推算，今年下半年同样面临较大的偿还压力。

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