7月15日，沪深交易所分别发布保障性租赁住房REITs指引（以下简称“指引”）。指引主要内容包括细化业务参与机构与基础设施项目准入要求、明确回收资金使用的报告与披露义务、明确运营管理与信息披露要求。

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这是沪深交易所加大直接融资支持力度，进一步盘活存量资产，积极服务构建多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的重要举措。 上交所表示，下一步将按照中国证监会统一部署，稳妥推进保障性租赁住房REITs试点，助力行业打造发展新模式，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。 深交所表示，接下来，将加快高质量推动保障性租赁住房REITs项目落地，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，进一步发挥资本市场功能作用，更好服务保障性租赁住房市场健康稳定发展。

规范回收资金使用

指引分为总则、业务参与机构与基础设施项目、回收资金使用与监管、运营管理与信息披露、附则，对保障性租赁住房REITs的上市审核和持续监管事项进行细化安排。

首先，细化业务参与机构与基础设施项目准入要求。指引严格落实国家房地产调控政策，在《中国证监会办公厅 国家发展改革委办公厅关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（简称《通知》）明确保障性租赁住房基础设施REITs原始权益人应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人基础上，进一步明确原始权益人控股股东或者其关联方业务范围涉及商品住宅和商业地产开发情形下的业务隔离要求。

同时，指引加强对强化民生保障有重要作用项目的支持力度，明确对于出租率较高、已能够实现长期稳定收益的保障性租赁住房项目，在满足基础设施基金上市要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可适当降低三年运营年限要求。

其次，细化信息披露内容。针对保障性租赁住房资产运营特点，要求保障性租赁住房REITs的招募说明书除披露常规事项外，还应当披露保障性租赁住房认定依据、原始权益人业务独立性情况、回收资金用途承诺和使用安排等信息。同时，压实参与主体责任，要求原始权益人按季报告回收资金使用情况，基金管理人在定期报告和临时报告中披露回收资金使用情况。

另外，规范回收资金使用。为促进保障性租赁住房领域投融资良性循环，要求原始权益人净回收资金应当按照《通知》要求优先用于保障性租赁住房项目建设，确无可投资的保障性租赁住房项目的，可以用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。如原始权益人控股股东或其关联方业务范围涉及商品住宅和商业地产开发，原始权益人还应当在资产、业务、财务、人员和机构等方面实施严格隔离，并对回收资金实行严格闭环管理，防范回收资金流入商品住宅或商业地产开发领域。

两单产品已获交易所审核通过

截至目前，共有2单保障性租赁住房REITs产品通过交易所审核。

7月11日，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金获深交所审核通过。7月14日，中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金获上交所审核通过。

公开资料显示，深圳市人才安居集团报送的保障性租赁住房REITs项目选取了4个位于深圳核心区域或核心地段的项目，项目涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，已经取得保障性租赁住房认定书，资产评估值约为11.58亿元。

厦门安居集团报送的保障性租赁住房REITs项目以位于福建省厦门市集美区的园博公寓项目和珩琦公寓项目为底层资产。园博公寓与珩琦公寓共计4665套房源、合计建筑面积为19.86万平方米，根据国融兴华出具的初始评估报告，截至2022年3月31日，2个目标基础设施资产估值合计12.14亿元。

如果后续上述两单产品获得证监会准予注册的批复进而成功上市，则意味着在国家发改委将保障性租赁住房纳入可发行基础设施公募REITs的范畴一年多之后，首批产品将正式落地。

针对保障性租赁住房公募REITs，华夏基金相关人士表示，需要重点关注保障性租赁住房的界定政策、认定要件、租金水平的确定，以及租金水平对收益率的影响。

更多类型REITs产品在路上

市场预计，保障性租赁住房REITs试点有望较快推进，未来一段时间更多项目将落地。

此前，上交所表示，上交所高度重视保障性租赁住房公募REITs试点工作，积极支持专业化、规模化的住房租赁企业开展试点，深入调研了北京、上海等多地10多家保障性租赁住房企业，统筹推动华润有巢、北京保障房中心、重庆地产等优质项目开展试点工作，并紧密协同地方发改委及相关政府单位，协助解决具体技术难点，尽快落地成熟项目。

深交所相关业务负责人介绍，保障性租赁住房基础设施REITs政策发布后，深交所第一时间通过线上线下等多种方式对接北京、深圳、广州、重庆、西安等城市的保障性租赁住房企业，摸排公募REITs发行需求和存在的难点问题。同时，配合相关试点企业筛选社会效益良好、投资收益稳定且运营管理水平较好的项目参与试点，合力争取首批个案突破，形成良好示范效应。

值得注意的是，国内公募REITs市场自首批项目落地以来，试点资产类型呈现多样化发展趋势。除产业园、高速公路、仓储物流等传统基础设施资产以及保障性租赁住房以外，新能源、水利设施、新基建等契合国家政策导向，助力碳达峰、碳中和等有利国计民生的资产类型成为重点推进的方向。

关键词： reits 基础设施 商品住宅