“目前我国的房贷利率处在2016年以来的历史最高点的水平，相对过高。”7月18日，华创证券研究所所长助理、首席宏观分析师张瑜在中国国际经济交流中心举行的第154期“经济每月谈”上分析房地产市场现状。

据分析，当前我国房地产处于2015年以来的最差时刻，自去年10月份以来，居民购房收益率持续低于理财投资，居民购房意愿低迷。张瑜认为，为挽救房地产目前的颓势，我国应采取下调房贷利率等措施，房贷利率至少应下调70-80bp。

张瑜首先介绍了房地产市场目前的颓势。据介绍，不管从销售数据，还是拍地、投资数据来看，我国房地产都处于2015年以来最差的时候，是“偏弱”的。

张瑜认为，要想挽救目前房地产的颓势，需要从居民购房意愿和房贷利率两方面入手。

张瑜介绍，目前居民购房意愿极其低迷。什么决定了居民购房意愿?根据张瑜的解释，作为一种投资，居民在购房时会分析成本收益，如果购房带来的收益比投资理财更高的话，居民就更有意愿购房，反之就更没有意愿购房。

但根据张瑜统计，我国居民的购房收益率自去年10月份以来一直低于投资理财，也就是说现在买房子相对于购买理财产品来说是亏钱的。据介绍，目前居民购房收益率相对于投资理财来说，是2016年以来最差的。“所以我觉得如果不能把居民购房收益率跟其他的机会成本(例如购买理财产品)打平的话，居民的购房意愿就依然会比较低迷。”她说。

因此张瑜建议，要稳定房价预期，房价不能跌。基于老百姓“买涨不买跌”的心态，如果房价是跌的，不论降多少房贷利率都无济于事。张瑜建议房价应该稳定在合理水平，例如与通货膨胀率相一致，或者每年保持1~2%的涨幅，“这跟房住不炒也不矛盾”。

此外，张瑜认为目前我国房贷利率确实存在过高的问题。她介绍，在2019年以前，房贷利率常年低于银行的加权贷款利率，但目前房贷利率高于银行加权贷款利率90个bp左右，处于2016年以来的历史最高点。她认为应该下调房贷利率，至少跟银行加权贷款利率持平，这就意味着房贷利率要再降低70~80个bp。

关键词： 我国房贷利率 居民购房意愿下降的原因 稳定房价预期 下调房贷利率 房地产现状