入围比例1:0.3，75批客户买246套房;开盘当天(6月27日)网传只卖了约30套，去化12%;开盘快一个月后，截至7月25日，深圳房地产信息平台显示只5套房源已签认购书，1套房源已备案;开盘后更是打出首付99万起的促销海报。

前海宸湾(备案名“伴山伴海广场”)或许是深圳前海片区今年卖得最惨的新盘了。近日，该项目启动打折、促销、转介等多种营销手段，多套房源售价“7”字头，相当于备案价打9折。

中介微信群狂推房源：全场9折?

在深圳打新的群里，记者注意到有不少中介在推介该项目，而推介的主题无一例外都是，打折。“前海宸湾全场九折，要买记得找我报备看房返佣”、“前海宸湾特大喜讯：明天上午9点将放出6套央企员工团购房号，含精装价格7.76万元/㎡起(7.26万毛坯价+5000元精装/平米)。”

要知道，项目预售备案均价约10.43万元/㎡，预售单价区间约为8.63万-11.98万元/㎡。7.26万元/㎡的毛坯价对比备案价堪称“打骨折”。

在前海宸湾的销售海报上，来自2座3102面积111㎡的秒杀房源更成为网友们热议的焦点，海报显示其“惊喜”价只有7.41万元/㎡(毛坯)。值得一提的是，价格右下角还用小字标注了+5000元/㎡的精装费用。

记者查阅该项目的备案信息可以看到，2座3102房源原本的备案价格为87858.26万元/㎡，“秒杀价格”加精装修费用也未超过8万元/㎡，相当于备案价打了九折，这也让不少网友惊呼“用龙华的价格买前海”。

7月26日早，记者以购房者身份向项目售楼处致电询问折扣情况，工作人员告诉记者，目前项目所有的秒杀/特价房源已经全部卖完。“您说的活动是上周三开启的，开启当天基本就全部卖完了，目前我们的折扣力度较大的活动已经全部结束了。”

当记者进一步询问“全场九折”的优惠信息时，对方称“九折活动就是秒杀的那几套房源的折扣，目前来项目现场购房还可以申请一下优惠，但是最低优惠加上装修费只能申请到8万多的价格，7万多的已经没有了。”

买入即赚500万?打折促销仍销售缓慢

在项前海宸湾的销售海报上，中等字号标注着两行信息：“与周边价格倒挂5万-8万/㎡ 一套房净赚500万-800万”。

了解深圳楼市的购房者们可能都知道，深圳倒挂500万以上的房源过往都是打新人群争夺的对象。比如“买到即赚300万”的华润城润府三期、“比隔壁二手单价便宜5万”的海德园等等项目，都实现了多人抢一套房的销售热潮。

那么如此倒挂的高套利空间下，前海宸湾为何还在打折、促销、转介中缓慢销售呢?

记者了解到，目前前海宸湾周边的山语海苑，此项目当下的二手房指导价为10.8万元/㎡。据了解，目前该小区业主普遍挂牌价在13万-14万元/㎡左右，其中，116平的4室2厅业主最低挂牌总价为1450万，折合单价12.5万元/㎡。

附近的山海津，参考单价8.65万元/㎡，72平的2室2厅业主最低挂牌总价为680万，折合单价为9.44万元/㎡。

总的来说，项目周边二手房的普遍挂牌价区间为9万-13万/平。

再看前海宸湾，预售备案均价约10.43万元/㎡，最低优惠价为8万元/㎡左右。对比周边二手房确实存在价差，但并没有宣传的500万-800万那么夸张。

对比周边新盘来看，前海宸湾的备案均价与去年同片区入市的蛇口半山臻境价格相差不大。半山臻境推出住宅户型建面约111-180㎡，均价约10.14万元/㎡，该产品于去年6月4日开盘，当日586套售罄。据了解，半山臻境同山语海苑直线距离100米左右，倒挂优势比较明显。

另该片区去年深铁拿地限价9.6万元/㎡，或今年入市，该价格相比前海宸湾的备案均价仍具有一定优势。

实探：路面多货车，周边居住氛围不浓

“随着楼市的不断下行和下半年新房推盘的节奏加快，购房者下手不那么坚定，开发商也急于推售以防不确定性。所以我们可以看到下半年打折的房源数量在增加，龙华、南山、光明、宝安、盐田等片区都有不同程度的折扣促销。但关键还是在于对产品没有自信。”在谈及前海宸湾的销售情况时，在深圳地产从业超过十年的业内人士告诉记者，该产品定位高端，营销火热，但实际买单人数却不多。

从位置上，尽管前海宸湾的名字中带“前海”二字，但其实际上位于赤湾，属于扩容后的“新前海”。目前赤湾片区仍然在规划建设中，由于接近港口码头，路面可见得较多的货运车，周边多为工地，整体居住氛围并不浓厚。

从地图上看，前海宸湾占据三山环一海的自然优势，但从实际情况上来看，项目距离海边仍有一定距离，高层可看海，低层视野容易被遮挡。

部分网友认为，该项目的空中花园是由于楼盘体量比较小无法建造地面花园而设计的，这样的设计一定程度上可能会影响采光，部分户型严重对视。

不过前海宸湾作为地铁上盖项目，100米左右即可达赤湾地铁站。这里是2号线、5号线联通的中转站，2站到海上世界，8站到后海地铁站，7站到前海湾地铁站，便捷的公共交通是其一大优势。

值得一提的是，在营销近一个月后，不久前项目发出的喜报显示，“4天劲销86套”，加上此前开盘网传的数量，预估去化已经过半。但截至7月25日，深圳房地产信息平台仅显示5套房源已签认购书，1套房源已备案。

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