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楼市春江水冷,贝壳已经沉底?
2022-04-20 12:44:09来源: 凤凰网

半年来贝壳已两次被报道“人员优化”,即便头顶三重光环(互联网平台黑马、房地产市场里的佼佼者、知名中概股),经不住楼市春江水的贝壳冷或已沉底。

文丨BT财经 Han‍‍

遭遇被浑水做空,后来又跟着中概股大市一起跌了大半年,市值缩水到百亿美元附近的贝壳找房(NYSE:BEKE)股价终于在3月迎来暴涨64.35%,堪称“暴力回弹”。

截至4月上旬,贝壳市值约180亿美元。而即便经过暴力反弹,公司目前的股价较2020年底的最高点,也跌去了近八成。

估值缩水,机构对贝壳低位超配的唱多声音也越来越多。比如3月MorganStanley上调贝壳的评级至增持,但将目标价下调至16美元。此前高盛和汇丰也都曾上调贝壳评级,巴克莱对贝壳的评级也一直保持在超配(Overweight)。

有中国房地产业内人士向BT财经评价贝壳3月16日的暴涨:“房地产市场见底越来越明确,加上市场预期中概股监管新规落地也不远了,贝壳获得多重利好,这波反弹其实完全可以理解。”

贝壳头顶有三重光环:互联网平台的一匹黑马、房地产业中靠互联网转型进击的最成功的样本、也是市值一度冲破千亿大关的明星中概股。这些光环合并起来就像一把双刃剑,公司股价涨跌幅度都因此放大,有媒体认为贝壳找房2022年开春依然沉在水底艰苦过冬。事实真是如此吗?

回顾“史无艰难”的2021

去年对贝壳来说真的是难熬的一年,贝壳董事长兼CEO彭永东用“史无艰难”来形容公司的2021年,由盈转亏,贝壳的艰难已经写在财报上。

3月初,贝壳发布了2021财年第四季度和全年未经审计财报。

先看2021年第四季度,当季公司营收178亿元,较上年同期的227亿元同比下降21.5%;净亏损录得9.33亿元,上年同期的净利润为10.96亿元。

再看2021年全年经营情况,在平台最常用的GTV(总交易额)这一指标上,贝壳2021年录得38535亿元,比上一财年增长10.1%。具体来看三块业务,现房交易仍是“大头”,总额为20582亿元,与上一财年相比增长6.1%;增速最猛的新房交易总额为16086亿元,同比增长16.3%;新兴及其他服务交易总额为币1866亿元,同比增长6.0%。

从费用支出的角度来看,贝壳仍需要踩一脚刹车。研发费用、营销和一般及行政费用这三项的支出,在2021年都有增无减。其中研发费用从24.8亿元攀升至31.9亿元,营销费用从27.2亿元攀升至43.1亿元,一般及行政费用从75.9亿元攀升至89.2亿元。

收入的增长赶不上花钱的速度,贝壳找房2021年录得-13.6亿元的营业利润,拖累净利润至-5.2亿元;相比去年同期,这两个数字分别是+28.4亿元和+27.8亿元。

贝壳的门店数量录得增长,但经纪人数量在2021年出现下滑。截至2021年12月31日,贝壳找房连接门店数量同比增长8.7%,经纪人数量同比下降7.8%——好的一面是,公司GTV(总交易额)的增速快于门店和经纪人增长的速度,一定程度说明了人均产出效率在提升。

贝壳董事长兼CEO彭永东坦陈道,2021年“充满挑战,史无艰难”。曾经房地产业的高速增长仿佛就在昨天,但随着行业入冬、告别高增长时代,业绩和行业休戚相关的贝壳也“沉入水底”。

“一体两翼”能奏效吗?

贝壳没有“躺平”,努力寻找第二增长曲线,但是目前来看成效一般。

“一体两翼”是最近贝壳反复提及的关键词。所谓一体,就是公司现有主营业务存量房和新房经纪交易服务;两翼是公司瞄准的两个新赛道——整装大家居、普惠居住(租房)。

彭永东对这两个新业务可以说是寄予厚望,曾表示一体两翼的布局将“全面激活在居住服务领域的布局”,期待这能给公司2022财年及未来的财务表现带来重要影响。

打造两翼上,贝壳也下了重金。2021年7月贝壳宣布全资收购圣都家装,豪掷约80亿元,该收购要约据悉也已经获得批准。2021年底公司成立了贝壳惠居事业群,推出“贝壳租房”,首个项目已经在上海落地。

贝壳能通过新的两翼,获得增长动力吗?我们一个一个来拆解。

“目前还没有在装修领域中产生超过100亿的商业模式”——彭永东曾经这样表示,意在看好这一赛道的行业悬念。但家装领域是房地产行业的下游领域,上游市场不好,下游也势必萎靡,二者共荣共损。

而且互联网家装市场也早已经上演资本争夺战。以冲刺港交所无果、转战创业板第三次被中止IPO审核的土巴兔为例,在累计“烧”掉24亿元后,2018年—2020年净利润分别实现3862.97万元、7967.90万元和8659.75万元,经营现金流2020年在转正,盈利能力仍待观察,重营销“烧钱”仍是互联网家装行业的关键词。

有媒体报道称2021年四季度的城市试点里,贝壳二手和新房交易服务已经可以为当地家装业务贡献约30%的客源,协同效应初步显现。但是这一翼的羽毛何时丰满,仍需要财报公布具体数据。

租房行业的隆隆爆雷声也才刚刚平息。2021年以蛋壳公寓、青客公寓等为代表的长租公寓爆雷引发市场关注,租金贷乱象也浮出水面,此时杀入租房赛道,贝壳会否有奇招?市场仍拭目以待。

另外,目前链家系租房品牌“自如”已经是行业中的翘楚,此次贝壳推出租房业务,会是一次“左右手互博”吗?

新业务投入前期也势必将会给贝壳找房2022年乃至之后的财务表现带来影响。贝壳执行董事、首席财务官徐涛表示:“新业务发力的初期必要投入,会对贝壳找房2022年的盈利水平产生一定影响,但仍坚信会为消费者带来更多围绕居住的全场景优质服务体验。”

贝壳的“一体两翼”,奏不奏效市场说了算,可看上去难度是真不小。

贝壳的“三个身份”

截至目前,贝壳市值仍有近200亿美元,超过携程、滴滴、B站,紧随蔚小理、百度、拼多多,仍算得上“一线明星中概股”。

想当初贝壳横空出世时,被视为互联网平台的一匹黑马、房地产业中靠互联网转型进击的最成功的样本。三个身份叠加在一起,就像一把双刃剑——当初涨得有多风光,现在跌得就有多惨痛。

更何况房地产业入冬,2022年的春天依旧“春江水冷”。

尽管各地政策组合拳不断,但房地产市场底部仍然没有出现拐点。据国家统计局官方数据,2022年前2个月全国商品房累计销售面积为1.6亿平方米,同比下降9.6%;商品房销售额录得1.5万亿元,同比下降幅度更大,达到19.3%。

中指研究院发布的数据显示,其重点监测的100城新建商品住宅成交活跃度居于历史低位,成交规模较2019年—2021年三年平均值下降19.0%。新房方面,4月6日贝壳研究院发布的《全国新房季报》显示,2022年一季度全国重点城市商品住宅签约面积同比下降41%,这个比例比1—2月的降幅继续扩大。

不过需要注意的是,2022年一季度房地产市场成交增长率不振,和2021年的高基数也有关。

楼市“小阳春”失约不再,贝壳的业绩很难独善其身。正如贝壳自己在年报中的预计,贝壳在2021年年报中已有提及,2022年一季度公司预计营业收入将在115亿元—125亿元间,同比下降高达39.6%至44.4%。

“后左晖时代”沉到水底的贝壳

贝壳上游管理层的问题也接连不断。

据BT财经统计,近半年,贝壳已经两次被曝裁员或高管出走。

2021年10月,有网友在职场平台发帖爆料贝壳找房上海研发部大规模裁员,给N+3的赔偿。后来贝壳回应媒体道,因行业环境发生变化,据此对上海地区部分业务岗位进行调整,还为员工优先提供内部转岗机会。

2022年3月,又有媒体报道贝壳大幅度组织优化,称公司部分主管接到通知需要优化本部门10%的员工,主要涉及二手和新房交易服务事业群,“两翼”的整装大家居事业群与普惠居住事业群基本不受波及。去年10月至今,公司已有20多名中高层管理人员离职,包括一名金融副总裁、两名总经理,另有高级总监和总监等,甚至还有部分管理层放弃期权离开。

但23日贝壳旋即发布声明回应称没有整体优化调整计划,组织动态调整属于公司常态化运营优化机制。

传闻不断,还是令投资者捏一把冷汗。毕竟一旦上游出问题了,下游恐怕也难好。

股东离场也令市场密切关注。

此前融创中国曾经发布公告两次抛售贝壳股票,即便巨亏也要回血公司度过债务危机,行业寒冬可见一斑。

一些基石投资者,如高瓴、软银也开始减持贝壳。据《新华财经客户端》,从2021年2月至年末,软银旗下机构减持贝壳找房约3200万股,高瓴减持约8700万股,持股比例降至3.3%。

已经沉入水底的贝壳,仍需在冰冷的市场里顽强活下去和自救。

关键词: 房地产市场

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