2012年之后掉出行业规模前三，保利发展一直保持在第五的位置。恒大危机后，保利于2021年挤进行业第四。4月19日，保利发展交出2021年成绩单。一句话评价，增收不增利。不过，在行业缩表出清的去年，这份成绩也算是表现优异了。

增收不增利

2020年销售额成功突破5000亿大关的保利发展，2021年仍然保持增长态势。

2021年，保利发展实现签约金额5349.29亿元，同比增长 6.38%;实现签约面积3333.02万平方米，同比下降2.23%。 签约均价16049元/平方米，同比上涨8.8%。

在销售保持稳定的同时，保利发展的盈利能力罕见地出现下滑。2021年营业总收入2850.24亿元，同比增长17.19%;实现营业利润497.32亿元，同比下滑4.85%;实现净利润371.89亿元，同比下降7.14%;归母净利润273.88亿元，同比下降5.39%。保利发展解释称，主要受地产项目利润率下降影响。

报告期内，保利发展毛利率为26.80%，同比下降5.79%;净利率为13.05%，同比下降3.42%，与行业利润率下行趋势一致。事实上，保利发展毛利率的下滑早有端倪。根据财报，2021年第三季度保利发展毛利率下挫至24.83%，较2021年第一季度、第二季度分别下降了10.54%、6.5%。2019年、2020年、2021年前三季度，保利发展毛利率分别为34.96%、32.56%、29.78%，呈现下滑的趋势。不过，相较于同行普遍低于 20% 的毛利率，保利整体还是保持了不错的水平。

保利发展的分红方案也未能让一些股东满意。据保利发展2021年度利润分配方案，拟每股派发现金红利0.58元，同比减少0.15元，占2021年度合并报表归属于母公司股东的净利润的25.35%，同比减少4.82个百分点。

毛利率仍将承压

回顾保利近几年的拿地节奏，2016年、2017年持续加大拿地力度，拿地金额分别为1214亿元、2765亿元，同比增幅高达85.1%、127.8%。2018年、2019年节奏有所放缓，拿地金额分别为1927亿元、1555亿元，同比分别下降30.3%、19.3%。到了2020年，保利发展再次发力，全年拿地金额达2353亿元，同比增长51%。

2021年，22个重点城市实行集中供地制度，土地出让节奏发生变化。保利发展继续保持一定的投资定力，全年拓展项目 145个，比2021年同期只少了一个。新增容积率面积 2722 万平方米，拓展金额 1857 亿元，分别同比下降 15%和 21%。其中，珠三角、长三角拓展金额占比合计为 54%，较去年提升 7 %。

在坚持“核心城市+城市群”的深耕战略下，财报显示，保利 38 个核心城市销售贡献达 78%。其中珠三角、长三角签约销售合计超过 2800 亿，合计销售占比达 53%。单城签约过百亿城市17 个，较 2020 年增加2 个，合计销售贡献超 3400 亿元。其中广州、佛山合计实现销售规模超 920 亿，杭州首次突破 300 亿，南京、北京超 200 亿，东莞、上海、郑州、武汉等超 100 亿。

不过，2021年保利发展所获取的土地中，依然有不少溢价较高的土地。2021年2月，保利发展联合华润置地以67.77亿元，23%自持竞得北京市顺义新城第23街区新国展三期项目(原22街区南部)地块，溢价率35%。

5月18日、5月19日，保利发展分别以47.36亿元、17.76亿元竞得广东省东莞市黄江镇两幅地块，溢价率分别约为23.46%、40.29%。

6月厦门第二轮集中供地中，保利发展竞得海沧一幅地块，成交价49.7亿元，溢价率24.87%等。业内评价，随着 2021 年下半年以来所拿的高毛利地块逐步进入销售期，毛利率表现仍将承压。

三道红线全“绿”

财务结构稳健，2021年保利发展实现回笼金额5020亿元，回笼率为93.8%。

截至2021年底，保利发展有息负债规模为3382亿元，同比增长14%，综合融资成本约4.46%，较去年末下降31个基点;同时“三道红线”维持绿档，净负债率约为55%，同比减少2个百分点;扣预资产负债率约为68%，同比减少1%;现金短债比则从2020年的1.82倍增加至2.65倍。

相较于民营房企大刀阔斧的裁员，保利发展去年员工61854人，相较于2020年增加653人;其中房地产子公司员工总数 7310 人，相较于2020年增加311人。

关键词： 保利销售额破五千亿 保利挤入行业第四 房地产三条红线 保利发展分红方案