随着东莞房地产市场逐步复苏，二手房成交明显回升。3月东莞市商品住宅网上签约销售情况显示，二手住宅成交631套，环比增长约55.8%。与此同时，记者注意到，日前东莞发布第二版房价地图，可为区域楼盘的房屋挂牌交易、银行贷款申请等提供评估参考。针对东莞新版房价地图，南都《盘它》栏目专访了东莞中原战略发展中心总经理车德锐，为市民解锁东莞新版房价地图的正确打开方式。

反映真实成交价格水平

新版房价地图更具市场化指导意义

“从去年9月到今年4月，东莞第一版和第二版房价地图的发布间隔了半年时间。当时第一版房价地图发布之后，业界和开发商更为关注，因为第一版房价地图更多是作为开发商拿地的引导，目的是引导开发商理性拿地。而第二版房价地图的目的发生了很多变化，更多是针对买方、购房者。”对于东莞最新版房价地图，车德锐表示“非常认可”。“因为现在是买方市场，不是卖方市场。在买方市场里面，很多政策可能要围绕买方来定制。”

车德锐还称，东莞新版的房价地图，相比第一版，颗粒度细了很多，基本上去年在售的一些有代表性的新建商品住房项目的成交价格都显示出来了，可以一目了然。同时，新版房价地图还是一个系统，一个平台，更加方便市民查询。更重要的是，第二版房价地图相比第一版，更加具有市场化的指导意义。“新版房价地图实实在在地反映了市场真实的成交价格水平，而不仅是评估价、参考价，这个改变更接地气，更加市场化。”

与此同时，记者还注意到，在新版房价地图发布后，市民的反应相对平淡。“在新版房价地图发布后，不少购房者认为参考意义并不大。但我认为，新版房价地图对业主放盘还是有帮助的，尤其是在二手房交易活跃起来之后。”车德锐还称，经过其这么多年对二手房的研究发现，二手房由于楼层、朝向、景观的不同，价格差别较大，所以买房的市民会认为参考意义不大。但对于放盘的业主来说，现在有两个维度可供参考，分别是参考价和参照其他业主放盘的价格，这两者一低一高，时常令业主在放盘的时候感到为难。而东莞第二版房价地图可以作为区域楼盘的房屋挂牌交易、银行贷款申请等提供评估参考，对业主来说多了一个维度可以参考，这是非常好的事情。

对于东莞的房价地图，车德锐希望未来能够跟随市场的变化而变化。“因为现在市场变化很快，如果以后每个季度都能更新一版房价地图的话就更好了。”

楼市出现回暖迹象

业界期待市场释放更多积极信号

实际上，不仅是二手房，今年四月份以来，东莞新房市场也在逐步回暖。据中原地产研究院对东莞在售的100多个楼盘监测数据显示，今年春节以来东莞楼市一直在回暖，尤其是清明节之后，整个市场的人气和成交活跃度开始上升，来访量基本恢复到正常水平的八到九成，认购量也恢复到正常水平的六至七成。“来访量是认购量的先行指标，相信认购量很快会和来访量一样基本恢复到往常的水平。”车德锐认为，这是一个好的趋势，但不可否认，市场的观望气氛和情绪依然存在。

车德锐还称，据其观察，市场的观望情绪来自两个方面，一是购房者对政策放宽有所期待，二是开发商也在等待利好政策的出台。“今年以来，其他城市陆续都有政策推出，以至于购房者对政策放宽有所期待，对市场仍持观望态度。同时，开发商也在等待利好政策出台，但等到现在开发商撑不住了，开始积极展开自救。我们可以看到，四月份以来开发商的推货力度和推货量都在加大，让利幅度也在增加，这在一定程度上激发了市民的买房意愿。”

值得注意的是，往年在开春之后，购房者观望的情绪就会有所缓解，为何今年观望气氛始终笼罩着东莞楼市呢?车德锐认为，今年甚至是未来很长一段时间，房企实力如何、能否如期交楼、房屋质量是否有保证，会成为买房的重要逻辑。而政府也需要推动开发商建设更高品质住宅，才能真正解除购房者内心的顾虑。记者也注意到，今年4月15日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于进一步提升商品住宅项目建设品质的通知(征求意见稿)》，将对东莞新建商品住宅项目建设品质进行统一约束，明确新建商品住宅项目最低品质要求，切实回应人民群众对商品住宅品质的关注，鼓励项目结合实际自主提高品质建设标准，推动住宅项目逐步实现“优质优价”。

那么，今年东莞房地产市场走向如何?车德锐认为，如果下半年政策适当宽松，市场活跃度起来后，东莞楼市的成交量、房价和预期都会稳住。“这是社会各界都期待看到的结果，也是促进房地产市场健康发展和良性循环。”

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