2022 年，基金市场是如此的魔幻。

之前各类有着美好前景的赛道，无一例外都被打入凡尘。

反而是类似煤炭、地产、银行等不被看好的板块，不但抗跌，还逆势向上。

EarlETF 的老读者都知道，我是 2020 年 12 月就开始加仓金融股了，当时还弄了一个 “爱金融” 组合，并于 2021 年 4 月在原先只有银行的基础上，又单独加入了地产股的权重。所以 2022 年这波行情，不但损失不惨重，这部分仓位反而是很好的对冲了其他的下跌。

“现在买房地产股还来得及吗”，这是最近不少人来问的一个问题。

房地产的困境与反转

同为大金融板块，房地产股和银行股的投资，在当下有什么区别?

在回答该不该买房地产股前，投资者其实应当明白的是这背后的 投资逻辑。

银行股当下是怎样的投资格局?不缺业绩缺信心。虽然业绩 2021 年就已经开始持续的爬坡，但无奈投资者(也包括主动型基金)不愿意买入，不愿意给更高的估值。

而房地产股，则是截然不同的现状。

本质上，房地产股还身处困境等待反转。

下图是中证全指房地产指数过去十年的 PE-BAND 图，请注意红色箭头向下的这段，代表着指数跟踪的房地产行业的利润依然处于下降通道。

当然，上图虽然从利润层面，是不断下滑甚至加速下滑的格局，但是从估值的历史区间可以看到，目前的估值，是近十年最低的区域了 —— 以过去半年来看，估值反而还有小幅攀升。

这种估值的低估，从下图可以看到，在市净率 PB 层面，也是如此。

地产等待政策暖风

虽然业绩依然滑坡，但房地产股的估值却并未同步下滑。

毕竟，市场都在等待 “否极泰来” 的那一刻。

“否极” 的部分，大家已经看了足够多的新闻，这里就不多说了。

毕竟对投资者，更关心的还是 “泰来” 的部分，而相关的新闻，正变得越来越多。

从大格局来说，诸位要关心的是两会政府工作报告和金稳会 “探索房地产 < u> 新的发展模式” 的定调。

在 “房住不炒” 的大基调下，房地产企业为什么需要找到一条可持续发展的活路?

因为唯有如此，估值模式才有新生。

对此，国信证券《博弈还是价值?两种视角下的地产股行情演绎 》中有这样的剖析：

16 年起地产股估值的持续下杀问题的根源在于快周转模式下的过度金融化， 房企加杠杆于无形导致真实杠杆提高、 加剧行业内卷导致拿地利润率下降。在此视角下，本轮上涨的原因是快周转模式退出， 模式改善带来拿地利润提升和真实杠杆下降， 估值修复理由出现。

房企新发展模式包括参与城市更新综合开发、 保障性租赁住房轻重模式开发和运营和轻资产发展模式三种类型。在支持上市房企向新发展模式转型过程中， 行业股权、 债权融资、 收并购行业整合等方面的支持会跟进。

当然，转型是一个缓慢的过程。

2022 年，市场更期待的，其实还是老套的调控松动 —— 尤其是在稳增长预期加强的背景下。

类似的松动，正在不同地区，频频出现，下面是国信证券的整理：

长期看转型，短期看稳增长，这就是房地产股投资的当下逻辑。

对投资者而言，在经历了此前 3 月中 “稳增长” 预期推动的大涨之后，房地产这波行情的持续度，很大程度上取决于类似上表的政策会否进一步推广，以及 “稳增长” 的必要性是否伴随经济复苏而削弱。

考虑到当下经济的困境，对房地产的政策利好，似乎可以更多多期待一些。

如何提高押注的胜率

作为一个资深的基民，我始终追求在押注投资标的的同时，尽可能通过基金结构来增加胜算。

这些年，“打新增强”，无疑是提高胜算的最核心手段。

目前，已经有多款指数基金在追踪各类房地产指数，下表是所有运作满一年的初始基金份额截至 2022 年 3 月底的 1 年回报对比：

同样是房地产指数基金，为什么房地产 ETF 基金表现好出一大截?仔细看资产净值就一目了然了。目前其1.7 亿元的规模，是最适宜打新增厚的规模。

虽然 2022 年打新的超额收益可能不如 2021 年，但正是如此，就更需要优先考虑规模适合打新增强的品类。从这点而言，房地产 ETF 基金 (515060) 显然是当下理想的选择。

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