谷雨过后，广州迎来了几日闷热的阴雨天。海珠区大塘地铁站附近，房产中介老罗猛吸一口，继而将烟头扔在地上碾灭。“下雨加疫情，完全卖不动。”老罗用十个字形容了门店近段时间的营业状况。对房企品牌岗员工林肖而言，这个春天同样愁云阵阵。“公司准备了几场宣传活动，但受疫情影响都办不了，卖楼都是静悄悄的。”如此，销售自然也不甚理想。

三、四月素来有楼市“小阳春”之称。但眼下，四月已将近尾声，广州楼市仍未正式吹响阳春的号角。多名中介向奥一新闻表示，市场成交相较年前有所升温，但终究不比往年。“行业生态已经深刻改变了。”一名房企中层人士不无感慨。

“小阳春”为何失约?在近期政策暖风的频频吹拂下，广州楼市又将行向何处?记者采访了多名房产中介、房企人士及银行人士，观察时下广州楼市的多个侧面。

新房失落“小阳春”

广州外围城区某处楼盘，从2021年9月起开始频频降价促销，项目均价从接近两万持续跌至一万出头。尽管如此，成交表现依然乏善可陈。“开年以来我们一直在降价。四月初我们推出了10套90万出头的特惠房，到现在还没卖完。”该楼盘一名渠道中介颇为忧虑。“这周末我们又接到了几套内部的工程房，不知道能卖得怎样?”

以价换量仍难阻销售下滑，前述楼盘是广州非热点区域的一个侧写。 而在中心城区或热点区域，多名中介反映称“春风”确有吹拂。

“抱歉，刚刚接待客户去了。”时隔一个小时，一名以往素来“秒回”的越秀区房产中介姗姗回复了记者的询问。该中介表示，春节过后带看量确有回升。“这几个周末门店都挺忙，我跑得鞋子都裂开了。”

荔湾区一名房产中介亦称，市场信心正逐渐恢复，据其了解，某个将于5月开售的“网红盘”已经吸引了不少客户下定。“一些优质楼盘对客户还是有很大吸引力的，不会因为市场行情不好就卖不动。”

尽管成交正逐渐恢复，但谈及往年的“小阳春”，多名从业多年的房产中介仍不免露出怀念的神色。

“那时候是真火热啊，从早跑到晚。”前述越秀区房产中介感慨。开年以来，该中介频频在朋友圈呼吁：“现在是史上促进购房政策最密集的时候，刚需抓紧时间上车!”而在此前，尤其是2021年下半年之前，该中介朋友圈鲜少有如此措辞。

某种程度上，房产中介的朋友圈可谓楼市的晴雨表之一。在某TOP10房企广州公司品牌岗人士林肖亦有相似的感受。“以前(我们)公司一有什么新盘，我的朋友都非常关注，没有购房名额了也会推荐他们的亲朋好友购买。现在我们那个微信群很安静，一提到买房，就会有很多叹气声。”

进入4月以来，广州多区突现疫情，楼市成交短期内黯淡不少。“进售楼部需要绿码和24小时核酸，有些客户一听就说不来了，之后再看。”番禺区一名中介称。房企的品牌活动亦受到影响。林肖告诉记者，3月以来，其公司为了提振消费者信心准备了好几场品牌活动，但方案提交至街道处便被打回。“现在疫情形势下确实不好办。”

整体来看，虽局部区域有所升温，但广州楼市仍处于低迷状态。来自网易广州新房数据中心的数据显示，3月迄今广州共成交新房6114套，环比去年同期跌近7成。

2022年3月1日-4月24日广州新房成交数据。图源网易广州新房数据中心

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓分析指出，从克而瑞的统计数据来看，一季度广州新建商品住宅供应量合计8485套，同比下降51%，成交量合计16348套，同比下降47%，包括3月在内整个季度广州的新建商品住宅供求都在低位。“在政策回暖和需求观望的博弈中，开发商以及购房者都在小心翼翼地试探，尚未达到价格的平衡点。”

二手房市场回暖成色明显

从市场成色看，二手房市场较之新房普遍较暖。

来自克而瑞的数据显示，3月广州二手房成交量已回升至8373套，创下近7个月以来的最高值。而去年8月，广州二手住宅网签宗数为8535宗。换言之，广州二手房市场基本回到了去年二手房交易参考价出台之前的成交水平。“这为二季度广州市场渐进复苏提供了有力的数据支撑。”肖文晓评价。

价格端的博弈亦能看出市场的变化。从广州中原研究发展部的数据来看，二手房参考价发布以来，广州二手房网签均价由降慢慢转升，3月份的成交均价达2.86万/平，较之去年8月均价略高。越秀区一名房产中介解释，去年下半年时，因银行按揭速度较慢，一些急于出手的业主会选择低价卖给全款买家或能首付较多的买家，致使价格有所下降。

放贷速度，是此轮二手房市场回暖的要门。去年10月，一名越秀区房产中介在朋友圈不住感慨：“现在放贷速度是我从业以来最慢的时候。”顺利情况下，买房者一般得等三个月之久才能拿到贷款。而2021年年底以来，银行放款速度明显加快。白云区一名房产中介告诉记者，眼下贷款一般半个月左右能批下来，并且还有可能更快。

多名商业银行人士也证实了上述中介的说辞。“房贷额度很充足，现在都是催着放的。”某商业银行广州支行行长称。该人士透露，从去年12月开始，其所在的银行已明确要求支持房贷增速，并设有指标要求，审批速度已然加快不少。

二手房市场回温已然是确定的事实。但若与去年“小阳春”时的数据相比，成色仍是颇显不足。据广州中原研究发展部数据，去年仅3月单月，广州二手住宅成交量已多达1.5万宗，网签均价则接近3.1万/平。由此来看，今年“小阳春”，广州二手房成交量、价格均有所回落。

后市凭何而立?

“小阳春”步履姗姗，迟迟未至。眼下，4月已近尾声，在全国多地出台楼市支持政策的声音里，市场对于广州楼市，既有疑惑，也有期待：后市会走向何处?会变得更好吗?

“短期内我的态度并不会非常乐观，行业调整需要数年时间。”一名于某TOP10房企任职的中层管理人员告诉记者。“目前虽有降利率、提速按揭贷款，但我认为对市场的提振效果有限。不止房地产行业，其他行业诸如互联网行业也在调整减速，对我们来说其实流失了不少客户。”

限价，亦是眼下房企重点关注的一大要点。前述房企人士告诉记者，在广州，限价政策自去年8月升级，有历史取证的项目，再次取证时的备案均价需较之上一期推盘均价下调3%。“那段时间我们接到了不少客诉，前一波买房的客户得知降价后来找我们‘讨说法’。”

不过，这一现状有望迎来新的调整。记者了解到，近期市场消息频传广州新房备案价制度有所调整，即已申请过预售证备案价的项目可以重新进行备案价申请，预计涨幅和降幅在6%。广州一名资深房地产行业人士向记者证实了该消息的真实性，并肯定了该调整的对楼市的利好意义。

对广州楼市而言，这无疑是一个积极的信号。放眼于全国，更多春风正徐徐吹来。

就在不久前的4月18日，央行、外汇局出台23条举措全力做好疫情防控和经济社会发展金融服务，其中提及完善住房领域金融服务：因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求。换言之，首次置业和刚改人群都有可能从中受益。4月15号，中国人民银行官宣降准，于4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点。

凡此种种，均提振了楼市的信心，国家统计局最新公布的70城房价指数也释放了信号。数据显示，3月份，新房、二手房价格环比下跌的城市数量均进一步减少。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，楼市回升的确定性趋势增强。“各地积极纾困楼市，自上而下降低利率，增加贷款支持等，以及针对疫情纾困行业、促进消费的措施正在加大，对后期楼市稳定的支撑力在增加。”李宇嘉判断，二季度或是楼市筑底期。下半年，疫情有望得到控制，各种宽松扶持政策将开始进入效果显现期。

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