法拍房，这个许多人曾经觉得陌生的词汇，在近两年突然流行了起来。迫切想拥有住房的部分购房者会将视线转向法拍房，另外，高性价比也让不少购房者把法拍房看成刚需“捡漏”的机会。

法拍房，是指被法院强制执行拍卖的房子。

2021年3月3日，杭州法拍房首度纳入限购范围，明确参与杭州限购范围内住房司法拍卖的竞买人，须符合杭州住房限购政策。

调控出台后效果立竿见影，当月的法拍市场骤然回归理性，流拍率创下近半年新高。

如今，随着杭州的法拍房市场的跌宕起伏，法拍房限购政策实施已满一周年，在这一年期间，与上一年同时期相比，杭州(八区)的法拍市场有哪些明显的变化呢?

流拍率翻了一倍多

法拍调控整体效果明显

据统计，2021年3月-2022年2月，杭州(八区)法拍房市场共进行了1235次住宅的拍卖，比上一年同期增加了76套。相反的是，总成交金额比上一年同期减少了8.48亿元，共计47.18亿元。

房源数增加，总成交金额却减少，这跟成交率密切相关。对比法拍房限购前后一年的数据，可以看出，总的挂牌数量相差无几，但是成交套数由1072套降为952套，流拍房源从87套增加到了283套，法拍房的流拍率翻了一倍多，从8%上升到了23%。

限购后成交率的下降，意味着调控起到了明显的效果，进而也影响了法拍房的成交总价。2021年3月-2022年2月与去年同期(2020年3月-2021年2月)相比，高于评估价成交的房源在全年成交中的占比下跌38个点。

不少房源法拍表现变差，甚至可以用“今非昔比”形容。

2020年3月-2021年2月期间一直高于市场评估价成交的太阳国际公寓，在2021年同期间法拍成绩并不理想，面世的房源低于市场评估价100万元成交。

2020年3月-2021年2月期间，相江公寓嘉木苑上架了两套房源均高于评估价成交，其中一套的溢价率高达28%。而在2021年同期，仅现一套相江公寓嘉木苑房源，面积相似，但首拍流拍，二拍起拍价打75折后，低于评估价成交。

同期对比这两年法拍房的整体数据，可以看出，法拍调控之后，效果明显，法拍房的热度开始降温。

90㎡以下户型成交难度增加

豪宅依旧坚挺

流拍房源激增的这一年里，是否有房源开始“裸泳”?

从流拍房源面积分析，小于90㎡的户型房源流拍占比逐年递增，由16%上浮到37%，上升21个百分点。相反，大于等于90㎡户型房源，流拍占比不增反减，由84%降为63%。这意味着一些位置偏远或配套较差的老小区的吸引力正在被削弱。

德胜东村小区在2020年3月-2021年2月期间法拍表现并不算差，虽然小区房龄较大，配套也一般，面积在50㎡上下，但是上架的房源均有成交，成交单价在3.5-4万元/㎡之间，其中还有一套高于市场评估价成交。但在2021年3月-2022年2月期间，小区上架的法拍房源，却遭遇两次流拍。

在限购条件下，不少购房者喜欢一步到位，在供应套数增加选择增多的情况下，没必要为不确定性买单。而目前，在新房市场，大户型也在向刚需板块蔓延，也的确更受购房者欢迎。

这一点也侧面在法拍市场上得到印证，豪宅的表现优异，尤其是高价、稀缺豪宅。

整理数据后发现，总成交价格大于1000万元的房源占比没有发生变化，在限购前后两年里均为9%。

豪宅的法拍向来受关注，2021年3月-2022年2月期间，所有1000万元以上成交的豪宅，不是高于评估价成交就是与评估价持平成交。

阳光海岸公寓、武林壹号公寓、蓝色钱江公寓、东方润园等一江两岸双CBD的大户型高层豪宅，每次上架，均引上万人围观。

毕竟，杭州顶级改善新盘不论是SKP、还是新鸿基等项目，无论多有钱，若无顶格社保，就进不了购买的门槛。即使有幸入围，个位数的中签率将绝大多数人拒之门外，以至不少富人将目标转向了法拍市场。

而总成交价介于500万元到1000万元的改善型房源，成交占比由22%下降为18%，这部分购房者逐渐趋于理智。

总成交价小于500万元的这部分房源，在成交房源中占比由69%微涨到73%，可见，刚需盘在此次法拍限购调控下，并没有受到影响，仍有不少购房者在法拍市场“捡漏“。

杭州法拍纳入限购的这一年，法拍房价值被稀释，市场一直在寻求平衡。

今年三月初，有报道称“杭州法拍房数量超过5万套，全国第一”。事实上，数据并不是十分准确，因为阿里拍卖网站上累计的是网拍次数，而一套房源可能会多次上架。当然，不可否认的是，杭州虽然法拍房数量未必是第一，但在全国肯定也是排在前列的。

与此同时，丰富的法拍房房源让购房者也有了更多的选择，在存量房市场中，想要买到地段、品质、价格兼具的房子并不容易，而法拍房，则在一定程度上弥补了这些需求。

不过值得注意的是，大家买法拍房源之前，一定要提前了解房源、做好调查，谨慎购买。

关键词： 法拍房限购 杭州限购政策 房产流拍率 法拍房购买禁忌