4月27日，华润万象生活(01209.HK)发布补充协议，将以人民币24.85亿元的代价，收购中南集团旗下中南服务商业有限公司(以下简称“中南服务”)全部股权，较1月20日公告的原定收购价格22.6亿元高出2.2亿。

回顾近两年管行业头部企业竞争激烈。2021年中国百强企业管理面积的同比增速达16.69%，并购成为规模扩大的首要驱动力。2022年管理规模扩张仍是当前行业发展的主旋律。

中南建设“瘦身出清”

此次调高价格，是根据独立估值师参考目标公司2021年12月31日经审核财务资料进行的业务估值。中南服务在2021年3月份向港交所递交招股书准备IPO，并曾在招股书失效之后二次递表上市。2021年11月份，中南服务通过港交所的聆讯，距登陆资本市场仅一步之遥。

招股书显示，2018年-2020年，中南服务实现收入5.52亿元、6.82亿元、8.63亿元，三年复合增长率为25.1%;净利润分别为1795万元、2705万元、6675万元，三年复合增长率为92.9%。

这一出售动作，曾被外界质疑中南“卖子输血”。但中南建设和中南集团均予以否认，中南集团称，出售物业股权后，集团将战略聚焦、回归主业，做强建筑、做大产业园区，并向制造业或服务于制造业靠拢。

这一战略，在4月26日的业绩发布会上得以重申。财报显示，中南建设自2016年中期以后首次出现“增收不增利”。2021年整体毛利率10.03%，同比下降7.26个百分点，创下自2009年以来的最低值。负债方面，截至2021年末，中南建设有息负债为622.8亿元，相较2020年末减少176.3亿元。其中，一年内有息负债负债242.4亿元。

在4月26日的业绩发布会上，中南建设总经理陈昱含表示，“公司一年内需要偿还的借款中，现在有115亿是非银行机构这块的借款，到期后可以申请开发贷替换。还有110亿的银行借款，其中一半可以用开发贷申请新的借款，剩余的开发贷可以根据国家给到的不盲目借债的政策，去减少偿还的金额。目前真正面临要还的不超过30亿，压力较小。”

陈昱含强调，中南建设要以“做我所能”方针实现业务聚焦，通过业务和资产出清减轻经营负荷，扩大核心业务安全边界。

今年物管收并购仍是主旋律

2022年至今，华润万象生活现身物管收并购市场，半个月内公布收购两家公司。1月5日，华润万象生活发布公告表示，拟用不高于10.6亿元的价格收购禹洲物业。1月20日，华润万象生活发布公告表示，公司拟以不高于22.6亿元的价格收购中南服务。

在3月31日华润万象生活2021年业绩发布会上，总裁董事会主席李欣评价性价比较高。这两家企业的很多物业板块发展状态良好，所在城市和区域布局与万象生活的战略布局吻合度很高。同时，这两家企业的业主机构和未来的盈利利润预期非常好，所以达成收购。

“今年会进一步积极关注和寻找合适的标的，寻找优质的标的，不买贵的，第一看重回报有保障的标的”。资金安排方面，华润万象生活去年用了十几个亿，还有差不多100亿元的现金，基本上能够保证财务资源对规模的扩张。除此之外，还有一些并购贷的安排。

华润万象生活的扩张只是代表，近两年管行业头部企业竞争激烈。据中指研究院统计，2021年百强企业管理面积达5692.98万平方米，同比增长16.69%。百强物业企业管理规模加速增长，行业集中度进一步提升。从并购规模看，2021年百强企业共发生超百宗并购案例，交易金额约400亿元，涉及约10亿平方米管理面积。

进入2022年，管理规模扩张仍是当前行业发展的主旋律。今年，碧桂园服务执行董事、总裁李长江就表示:“碧桂园服务大规模的收购时间已经结束了，但并不意味着不收并购。碧桂园服务坚持高质量和根据自身需要收并购，遇到机会不会放弃。”

据中指研究院测算，2026年全国物业管理面积将达到355.4亿平方米，未来五年百强市场占有率预计将突破64%，行业集中度明显提高。

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