“育儿、投资、医疗，过去一年来，深圳地产群里讨论得最多的再也不是房产。”家里拥有两套房的廖先生，是个关注深圳地产圈的资深买家，“但最近聊房子的人变多了，大概率是深圳市场确实在回暖。”

从数据看，据深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，4月18日至24日，深圳二手房(含自助)网签705套，环比增长率为4.8%。而在网签量小幅增长的同时，记者注意到，深圳市场上的降价房源仍屡见不鲜，买家和卖家的信心仍显不足。

事实上，自去年深圳发布二手房指导价以来，二手房市场在此影响下便在趋冷的道路上一去不返。随着四月深圳楼市逐渐进入“小阳春”，真实的二手房市场情况又如何?

横向纵向对比都显得底气不足

前不久，国家统计局公布了深圳3月份二手住宅价格指数，从数据来看，深圳二手住宅价格自2021年5月开始，已连续11个月环比下跌。

这组数据下有人欢喜有人悲，在深圳二手房价格连续下跌的同时，国家统计局最新数据显示，北京二手房价格3月同比上涨7.2%，环比上涨1.2%。涨幅再次均列全国第一。另外两个一线城市也没落下阵脚，3月份，上海和广州二手住宅环比上涨0.4%和0.3%。

而在成交量方面，来自各大机构的数据统计，北京3月二手房住宅成交近1.9万套，上海全市共成交二手房约1.3万套，广州3月二手房住宅成交8000余套，环比2月增长90%。

那么深圳呢?深圳3月二手房住宅仅1291套成交。

值得一提的是，深圳市房地产中介协会统计的二手房网签数据显示，深圳2021年月均成交套数为3697套，今年3月成交不到其一半;而同2020年月均万套成交的数据相比，甚至还不到其十分之一。

无论是同当前的一线城市横向对比，还是同过去的成交量纵向对比，今年深圳的二手房数据都显得底气不足。

百花片区有房已降450万

同样底气不足的，还有二手房市场上的业主、买家，以及中介。

“便宜同户型140万&地铁口、户型好”、“再降50万!带宝中学位稀缺大户型”、“便宜同户型150万，宝安四房”、“降价200万，梦回2年前价格”……在置业顾问推房渠道里，只近一周的时间，记者便看到不少降价出售的房源。

而在走访深圳部分学区房片区时，降价幅度则更大。例如百花片区的南天二花园，88平米的3室2厅房源目前业主挂牌价最低为1600万，其余大多在1700万左右。目前该小区参考价为12万/平米，88平米房源参考总价大约在1066万。

值得一提的是，记者曾在去年10月走访百花片区，当时中介告知同户型房源总价为1880万，彼时，中介告诉记者，“2020年同户型的房源有2050万成交过，当时单价上了23万。”这意味着，跟最高点相比，该小区目前已经跌了450万元。

各大片区房价跌幅榜过半来自原关内

那么深圳哪里的房源跌得最狠呢?

乐有家研究中心统计的“深圳片区房价跌幅表”显示，南山中心区跌了30%，华强北、翠竹片区跌了28%，蛇口跌了22%，百花跌了21%……排名前25的片区里，超过一半都来自原关内。

具体房源来看，记者查询到一份机构统计的深圳市场真实成交数据显示，3月30日，南山成交一套京基御景峯89平方的3房，二手指导价总价为911万，最终成交价比指导价低了15.76%;3月23日，科技园的大冲都市花园一套80平米的2房成交，该房源指导总价为1040万，最终成交价较指导价低了7.38%;而福田位于车公庙的泰然小区，31平米1房低于指导价25.57%成交，该房源指导价总价为352万。

趋势分析

置换和亟需学位的买家已出动 有业主则在观望时机

但深圳的二手房市场真的被“摁在地上摩擦”吗?南都记者注意到，4月18日，深房中协发布深圳二手房周成交数据显示，4月份成交量有望突破2000套，不出意外，深圳二手房成交量在接下来的日子里将回到3000套以上。深圳房地产信息平台数据显示，截至4月24日，深圳4月二手住宅网签数据为1458套，已经超过3月全月的成交量。

“需求是客观存在的，近期接待的多数都是置换和亟需学位的客户，只是前段时间疫情压抑了这部分需求，加上市场普遍环境不好，大家都不敢出手。”熟悉的置业顾问告诉记者，近期一些成交都是跟了很久的客户，有的是从去年底就开始看房的。

但他也坦言，深圳市场不会恢复到去年前年的热度。“指导价影响下二手房首付比例间接提高，加上税费的成本，刚需更愿意去看新房。”

对于近期二手房市场回暖的迹象，业内人士表示这或同深圳当前的政策传闻有关：一方面是指导价上调，另一方面是新房招拍挂限价上浮。当前市场氛围感染下，二手房可能逐步走出低谷期，但速度不会太快。

那么对于二手买家和卖家来说又该怎么做呢?走访过程中，有挂牌的业主告诉记者，自己决定下半年再出手自己的房源，“那时行情更好，更有话语权。”而另一边，本打算在福田买套小两房做婚房的买家马女士则放弃了在福田买二手房的计划，“下半年新房市场很多项目出来，决定去别的区看看新房再做打算。”

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