南京限购放宽范围，又扩大了?

刚刚，我们汇总发现：江核、江宁九龙湖、仙林湖等区域限购放宽，不少此前购房资格不符的买房人，成功Get新房票。

当下，南京开具购房证明的标准到底是什么?已有2套房，再买第3套能不能贷款?南京到底有没有放开楼市调控的必要?大家关心的诸多问题，锐评君将一一解答。

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“准确，江核全部打开限购。”今天一早，南京人的朋友圈被江核放开限购的消息刷屏了。

甚至有江北的楼盘，发出“江北全面放开限购”的海报。

不少买房人纷纷验证，确实有成功的，比如这位：

已在南京落户，单身，名下有一套华润国际社区的房产，今天成功开出新的购房证明。

也有失败的情况。下面这位南京人，已婚，名下两套房，一套位于河西中、一套位于江核。今天早上尝试开具购房证明，失败。

江核购房群里，不少业主第一时间尝试，以失败告终，感慨“要让子弹再飞一会儿”。

有意思的是，除了江核，南京其他区域也有限购放宽的迹象。

一位家住江宁九龙湖的买房人，南京户口、已婚，名下两套房均位于江宁九龙湖。4月下旬在我的南京申请购房证明，因购房资格不符未通过。昨天再次尝试，成功开具购房证明。

无独有偶，一位南京户口的单身人士，名下有套房在江宁将军大道，昨天也成功开出新的购房证明。

另外，仙林湖也有成功的案例。这位买房人是离异不带孩子，名下有套高科的房产，成功开出新的购房证明。

此前，南京网传的限购放开区域如下：

江宁区，淳化、横溪、湖熟、方山南、禄口、汤山、正方新城放开;

雨花台区，人居森林、板桥放开;

高淳、溧水、六合放开;

浦口区(新区直管区、核心区除外);

栖霞区(仙林、燕子矶除外)。

如今，江核、江宁九龙湖、将军大道、仙林湖等区域也纷纷加入限购放松大军，但一直没有正式的官方文件发布，买房人非常困惑：南京最新的限购政策到底是怎样的?

对此，南京市房产管理局的工作人员给出了最新回复：“南京的限购政策没有全面取消，目前也没有明确文件下达。我们给前来咨询的买房人的建议是，通过线上渠道或者线下窗口去开具，购房证明只要能开出来就能使用。”

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问题来了，对于名下已有2套房，又成功开具新购房证明的买房人而言，再买房能贷款吗?简而言之就是，南京的限贷政策有没有随之放宽?

我们咨询了多家银行，给出的回复不一样。

工商银行：目前南京部分区域限购放宽，确实能开出购房证明来，但限贷政策并没有放宽，还是跟以前一样。无房无贷首付3成，有1套房贷款已结清首付5成(但可申请首套房贷利率)，有1套房贷款未结清首付8成，已有2套房再买第3套无法贷款。

农业银行：银行的政策是跟着国家走的，目前南京的限贷政策没有放宽。但南京限购确实放宽了，只要能开出购房证明就能买房。已有的2套房如果无贷款，第3套不能公积金贷款，我行商贷最低可做到首付5成。

与此同时，我们摸底了南京最新房贷利率：

南京首套房贷利率多在5.1%左右，紫金农商银行和江苏银行最低在5%。二套房最低在5.3%，最高为5.6%左右。在放款速度上，基本稳定在2周左右。

除此之外，江苏银行一客户经理还透露道：“有的客户可以跟合作楼盘去谈，或许还能拿到更低的利率。另外，有些部分优质客户，想要谈到5%以下，也不是没有可能，但是对于客户的资质要求比较高。”

和今年2月份相比较，南京各大银行的房贷利率均有大幅度调整，结合近期市场情况来看，房贷利率还将会继续下调，大有破“4”的趋势。

去年下半年，南京首套房利率最高飙至6.4%，且由于额度不足，不仅放款周期被拉长，在审核上也更加严苛。这种情况一直到今年1月份，才开始出现松动。先是放款速度加快，随后利率出现小幅下降。

至今年3月份左右，往年的楼市小阳春爽约，市场回温不明显，加上政策端的不断松动，房贷利率开始加速下调，破“5”之后，短短两个月的时间，下调近1%。

以纯商贷、等额本息贷款30年、额度200万为例：

2021年11月份，利率6.25%，总利息243.3万，月均还款12314元;

2022年2月份，利率5.7%，总利息218万，月均还款11608元，和之前相比，每月少还706元。

2022年5月份，利率5%，总利息约187万，月均还款10736.43元，和今年2月份相比，每月少还约872元，和去年11月份相比，每月少还约1578元。

在此次摸底中，农业银行客户经理更是坦言：“和去年相比，各家银行的额度都比较充足，竞争就加大了。所以基本上去年是拼命涨，今年是拼命降!”

另外，我们就近期网传的“认房不认贷”，对多家银行客户经理做了咨询，得到的最新回复是：没有收到通知。

工商银行客户经理表示：“我们最近有收到过类似的咨询，但事实上确实是没有收到类似的通知，至于后面会不会有，这个是没有办法预测的。不过在购房利率上，新房可以跟置业顾问进行'杀价‘，可能会比我们给出的数字，要更低一点。”

重点是，无论“认房不认贷”是否成真，近期的房贷利率，没有最低只有更低。加上下款速度也快，这对刚需来说，是比新政更切实的利好。

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今年以来，地产行业的“救市”氛围已经拉满。

就在4月29日，中共中央政治局召开会议，强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

这传递出的信号非常明显，就最近各城市的楼市放宽政策予以认可，也支持更多的城市出台相关楼市放宽政策，当然了，前提是坚持房住不炒。

1月至今，全国有超10个城市限购松绑，超80个城市出台了相关调控放松政策。经整理汇总，多以优化限购;优化限售;优化限贷;降低首付比例、房贷利率;提高公积金贷款额度等为主。

图片来源于中指数据

南京虽然尚未明确官宣，但限购放宽的范围正在扩大，房贷利率持续走低，加上都市圈限购解绑等消息，或多或少给予买房人信心。

我们认为，当下的南京，确实需要政策上的“强心针”：

从2021年年中开始，南京楼市进入调整。今年以来，南京新房二手房市场成交低迷，行业从业人员持续缩减，买房人信心不足，进而传导到土地市场，已经导致南京的土地出让面临较大压力。诸多负面因素叠加后持续形成负反馈，行业迫切需要出现有力度的维稳举措。

此外，现行的限购政策大多是5—6年前南京楼市火爆之时出台。几年来，严厉的限购政策已经收到成效，作为临时性干预市场的政策，也应当随着市场的巨大变化，精准施策。

回顾过往南京楼市历次“收紧——放松”的政策变化，单纯的限购调整效力有限，往往需要结合贷款(首付、利率)、公积金、人才、税费等，以及在土地出让和规划审批让利等方面的一揽子“组合拳”，才能收到较好的效果。

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