房地产领域又迎重磅政策调整。5月15日，央行、银保监会联合发布“关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知”(以下简称“通知”)，明确指出首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(即“LPR”)减20个基点。

从实际情况来看，只有新购房的用户有望享受到这一利率。另有分析人士指出，目前楼市调控宽松政策越来越多，将充分带动房地产交易行情的活跃。

个人住房贷款利率最低4.4%

按照通知要求，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

北京商报记者了解到，自2019年8月开始，个人住房商贷利率锚定5年期以上LPR利率，并规定由各商业银行根据所在地房地产市场情况、银行经营策略等情况，在这一利率基础上进行浮动加点，最终确定个人实际房贷利率，以此维持区域房地产市场稳定。

按照原有政策要求，全国居民首套住房商贷利率下限为不低于相应期限LPR，二套房商业性贷款利率下限为LPR+60个基点。贷款利率上限由银行自主确定，下限则由监管方确定。央行于每月20日对外披露当月LPR。

而在新规落地后，符合条件的个人住房贷款利率下限将在每月5年期LPR报价的基础上，下调20个基点。央行4月20日披露的5年期LPR报价为4.60%，以此为参考，个人住房贷款利率最低可到达4.4%。按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点后，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，央行此举充分体现了当前房贷持续发力、扭转近期房地产交易行情颓废态势的决心。利率下调后，商业银行贷款的空间更大，有助于引导地方政府和银行机构进一步调整贷款政策，鼓励房企积极销售，充分带动房地产交易行情的活跃。

中原地产首席分析师张大伟同样指出，目前楼市调控宽松政策越来越多，此次政策调整的个人住房贷款利率下限从最低4.6%降低到4.4%，对房地产市场来说的确是重要利好消息。但后续具体还需要等待各地落地细则来执行。

遵循因城施策原则

事实上，正如张大伟所言，受到房贷利率市场化定价机制的影响，各城市商业银行贷款利率各有不同。

央行在通知中提到，在全国统一的贷款利率下限基础上，央行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

以目前北京地区为例，北京首套个人住房商贷的利率是在5年期LPR报价的基础上加55个基点，即下限为5.15%，若下调20个基点，则下限为4.95%;二套房贷则是在4.6%的基础上上浮105个基点，为5.65%。

此前，央行金融市场司司长邹澜在4月14日举行的2022年第一季度金融统计数据新闻发布会上介绍称,我国房地产市场采用了全国、城市、银行三层的定价机制，个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策原则，实践中，多数城市直接采用了全国下限，没有额外再做加点要求。

而另一方面，需要注意的是，本次房贷利率下限下调并非LPR利率直接下调，能够享受这一利率福利的用户，需要满足首套、普通住宅等多项细化要求。

多位分析人士指出，这也意味着通知主要针对新发放的商业性个人住房贷款，所在城市政策与全国政策同步下调后，新用户能享受到更低利率的贷款。而通知发布前产生的存量商业性个人住房贷款利率，仍需按照原合同执行。

根据央行5月13日披露的金融统计数据，4月人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元。住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元;不含住房贷款的消费贷款减少1044亿元，同比少增1861亿元;经营贷款减少521亿元，同比少增1569亿元。

3月以来，全国多个城市稳楼市政策接连出炉。张大伟认为，当前楼市仍需要更大的利好，银行在当下应该尽快让利，帮助房地产市场恢复。

严跃进则表示，此类下调主要是强调首套房，实际上也是希望刚需购房成本进一步降低。结合近期各地政策持续放松的工作，包括降低首付、降低房贷利率、松绑二手房限售、松绑限购等，将为5月中下旬以及后续市场交易的活跃创造更好的条件。对于一些市场交易行情疲软的城市来说，可以基于差别化的信贷政策工具，积极开展更宽松的房贷政策。

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