日前，央行调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限，变为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点。这是2019年8月推行房贷利率与LPR挂钩以来首次主动调整首套房贷款利率下限。

多位地产行业首席分析师表示，此举标志着从中央层面政策确定对房地产由“防范风险”到“呵护需求”，有助于降低购房者置业成本，引导地方政府后续信贷调整。他们认为，对于地产行业而言，地产政策的宽松力度越来越强，但是市场仍然处于相对低迷状态，房企也存在较大经营压力，后续房地产市场的恢复需要信贷端、需求端和供给端支持的协同发力。

对于地产股等投资，分析认为，“市场顶”会比“政策顶”更早到来，在政策进一步宽松之前，市场资金抢跑可能导致部分个股行情已经到顶。部分基本面极差的个股在近期股价已经上涨很多，存在透支风险，建议投资者谨慎持有基本面优质的部分地产股。

政策呵护刚性需求

“此次央行对首套房贷款利率下限的下调，反应了政策层对房地产行业当前现状的重视，要防范发生系统性风险，促进房地产业的良性循环和健康发展。同时首套房贷款利率下限的下调是本轮调控放松中具有全国性实质利好的政策，宽松导向信号明显，预计未来全国范围的房贷利率都将出现下调。”国金证券房地产行业首席分析师杜昊旻表示。

在央行调整首套房贷款利率下限之前，国内房贷实际利率已经有所宽松。4月103个重点城市首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，分别较上月回落17个、15个基点;平均放款周期为29天，较上月缩短5天。在前期各地信贷政策的放松下，全国房贷利率已经连降7个月，当前处于2019年以来的最低位。

中银证券房地产行业首席分析师夏亦丰认为，此次调整释放了支持刚需首套购房的积极信号，若按最新5年期LPR来看，首套普通自住房贷利率下限由原本的4.6%下调至4.4%，下调首套房贷利率下限，打开信贷空间。相较于此前信贷政策以地方调整为主，此次自上而下的调整信号意义更强，有助于引导后续地方政府进一步调整信贷政策。

德邦证券首席策略分析师吴开达则认为，该政策在此时提出，主要目的是提振消费者购房意愿，扭转房地产销售大幅下行趋势，促进市场平稳发展。“我们认为此次放松主要有两点信号意义：一是从中央层面政策确定对房地产由‘防范风险’到‘呵护需求’;二是坚持‘房住不炒’，结构上仍以支持刚需为主。此次政策仅调整首套住房贷款利率下限，对二套房无调整，结构上仍主要支持购房刚性需求。”吴开达表示。

值得关注的是，央行调整首套房贷款利率下限释放了积极信号的同时，但是一些观点也认为20个基点的调整并不“解渴”。

夏亦丰指出，按照目前“五年期LPR+点数”的定价模式，最终实际房贷利率下降的方式可以是降息，即降低五年期LPR。这属于银行的被动下调，也会直接降低购房者的利息成本。此外，房贷利率降低的方式还包括压缩加点，这属于银行的主动下调。2022年1季度加权平均房贷利率为5.49%，与房贷定价基准之间的差额为109个基点，本身仍存在很大的压降空间。

“短期内没有太大必要再进一步去调整利率下限，而是应该关注各地商业银行在实际加点幅度上的下调情况。”夏亦丰表示。

地产股投资喜忧兼具

今年以来，地产股整体表现一直优于大盘，政策边际宽松带来的困境反转是投资的主要逻辑之一，但是随着宽松性的政策不断落地，对于地产股的投资也需要更多关注基本面等内容。

基本面优良的地产股是各方推荐的重点，被资金过度炒作的个股则更需要关注风险。

“‘市场顶’会比‘政策顶’更早到来，在政策进一步宽松之前，市场资金抢跑可能导致部分个股行情已经到顶。部分基本面比极差的个股在近期股价已经上涨很多，存在透支风险，建议投资者谨慎持有基本面优良的地产股。”金文曦表示。

吴开达也认为，目前，在“稳增长”诉求下，预计房地产行业放松政策会持续出台，下半年新房销售有望回暖，房地产板块在政策放松阶段超额收益明显。但由于房地产行业整体进入发展中后期，新房销售整体继续上升空间较小，不同区域表现分化可能加大。

“建议重点关注信用资质好、布局能级高和经营效率优的国企和优质民企开发商。此外，需要关注居民预期持续走弱导致房地产销售恢复缓慢、资金链持续收紧导致部分房企出现债务危机等风险。”吴开达说。

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