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最新LPR下调催动房贷利率下降 专家分析提前还房贷的最佳时间
2022-08-26 08:14:18来源: 南方都市报

降息啦!中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心周一公布,8月贷款市场报价利率(LPR)1年期为3.65%,较上月下调5个基点,5年期以上为4.3%,较上月下降15个基点。这是今年以来LPR第三次下调,前两次分别在1月和5月。

首套房贷最低可至4.1%

此次降息,将进一步降低企业和居民融资成本,提振有效信贷需求,信贷有效需求恢复可期。

本次5年期以上LPR下降至4.3%后,预示着购买普通住宅的首套房房贷利率下限降至4.1%,二套房房贷利率下限为4.9%,达2019年以来新低。

本次五年期LPR下调15BP后,结合央行5月15日新政,居民利息支出能节省多少钱?按贷款金额300万元、期限30年、等额本息还款,让我们来算一笔账。

下调前,首套房贷利率按最低4.45%-20BP,每月还款14758.2元。调整后,首套房贷利率按最低4.3%-20BP,每月还款14495.95元,30年总支出利息减少超9.4万元。

现在适合提前还贷吗?

房贷利率达2019年以来新低,也让很多在利率高点入手的购房者心理不平衡,选择提前还贷。在他们看来,手里的闲钱不知该如何投资增值,还不如把利率高点入手的房贷给还了。

家住黄埔区的陈先生就告诉南都·湾财社记者,“手上攒了一笔钱,银行理财收益不高,也没有更好的投资渠道,还不如把剩下的房贷都还掉”。

那么,现在是提前还贷的好时机吗?什么情况适合提前还贷?值得注意的是,房贷也并不是每个人提前还都很划算,提前还贷划算与否,主要与贷款偿还方式、剩余年限和房贷利率有关。

目前房贷主要有两种还款方式,一种是等额本金,是将本金平均分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。一种是等额本息:是借款人每月按相等的金额偿还贷款本息,其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。

业内专家分析认为,当等额本息已还期数超过贷款周期的1/2、等额本金已还期数超过贷款周期的1/3,该支付的利息都差不多支付完了,再考虑提前还款意义不大。

针对目前出现的“提前还贷潮”,贝壳研究院广州分院院长李茂喆分析认为,“这主要还是受宏观大环境影响,部分人群认为未来可能面临收入降低等情况。所以其想在当下还有一定存款的时候提前还款,未来面临调整的时候生活压力会相应小一些”。

他认为,“对于大多数人来说,提前还款也许并不是一个明智的选择,首先提前还款看上去节省了利息,但其实并没有考虑货币贬值,如果考虑到未来的20、30年物价的上升,货币的贬值,提前还款大概率是不划算的,而且目前确实贷款利率在持续下降”。

知多D

提前还贷要注意两点

不过有几类人是适合提前还款的。

第一类,有钱任性,提前还了还有充足的余粮,确实还不还都无所谓。

第二类,近1-2年房贷利率非常高的人群,比如利率都超过了5%甚至有些可能达到6%的,那可以适当提前还款。但是这么高利率的人基本也就这1-2年的人会多些,早些年甚至基准利率还打折的人,三思而后行。

那么,提前还贷要注意什么问题?

首先,李茂喆建议,“如果考虑提前还款,最应该注意一点就是找银行算下未来要还的资金中,本金和利息的比例关系,如果剩下的还款金额中利息基本已经还得差不多了,本金占绝大多数了,可以再考虑下真的是否还需要提前还。”

其次,要注意违约金。

日前,因8月1日在官网发布的一则《关于个人按揭类贷款、个人线上贷款抵押贷(消费)提前还款补偿金收费调整的公告》,交通银行“提前还款补偿金收费”话题在社交平台引起热议。不过在舆论风波中,短短一天内就删除了官网公告。

事实上,目前各家银行对提前还房贷是否收取补偿金均有所不同。

广州:

部分银行首套房贷利率不加点

最低按4.3%执行

不是所有城市的首套房贷款利率都按最低房贷利率执行,各地的实际房贷利率在LPR利率基础上的加点政策也不同。

据克而瑞监测,综合广州各大银行的最新加点情况来看,目前广州不少银行实行首套房贷利率不加点,也就是最低按照4.3%执行。

目前广州各大行首套房贷执行利率在4.30%-4.50%之间,其中工商银行、农业银行、平安银行、广发银行等银行执行首套房贷利率不加点;二套房贷执行利率普遍加点60BP,执行利率为4.90%,建设银行加点较高,执行利率为5.05%。

当然,银行还需要根据不同的楼盘、首付的比例,以及贷款人的资质来调整相应的贷款利率。

深圳:

首套房贷利率降至4.6%!

二套已“4”字头

深圳的实际房贷利率是否也应声而降?南都·湾财社记者咨询中行、建行、工行等多家主流银行支行个贷经理了解到,8月23日起,深圳地区的各大银行已正式启用最新LPR。目前深圳大部分银行针对首套房贷利率采用的是LPR+30bp的计算方式,二套房则为LPR+60bp。根据最新LPR为4.3%计算,大部分银行首套利率为4.6%,二套利率为4.9%。

在一线地铺的链家置业顾问也告诉记者,目前最新的首套住房贷款利率已降至4.6%,二套住房贷款利率4.9%,商业用房贷款利率4.9%。他简单算了一笔账,“如果首套房贷款500万,利率下降后每月月供会少450元”。

房贷利率降低了,是否能刺激深圳楼市回暖?接受南都·湾财社记者采访的刚需购房者表示,对自己吸引力并不大,“关键在于首付,这才是‘七寸’。30年房贷省下的十几万相当于买房送车,但是我缺的不是车。”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示,要想稳住地产消费,还需要在居民收入端下功夫。“稳住了居民收入端,才能真正让住房消费和销售稳定,才能实现行业全链条的稳定。”

关键词: 最新LPR下调 房贷利率下降 提前还房贷 提前还房贷的最佳时间 提前还贷的利弊

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