虚火渐泻，广州二手房进入买方市场。

据市场机构克而瑞数据，2022年1月至7月，广州二手房月均成交不超7100套，仅3月单月突破八千大关。而在2021年，这一数据为月均9592套，2020年为月均10113套。

成交量逐步走低，背后因素众多，与宏观经济政策相关，也与地方政府调控密不可分，比如二手住房交易参考价发布机制——这一机制颁布于2021年8月31日深夜，由广州市住房政策研究中心分析形成，首份清单覆盖市内96个小区，参考价格普遍低于市场实际价格，部分豪宅盘价差可达1倍。

2021年8月31日深夜，广州官宣建立二手住房交易参考价发布机制，激起市场千层浪。图源：广州市住建局官网

“二手成交一下子蔫了下来。”一名供职于贝壳的经纪人向记者回忆，参考价制度执行后，他所在的门店业务量节节下降。“珠江新城板块，最初两三个月都是零星成交。”

这一现象逐渐在今年得到扭转。今年以来，中央、省、市接连释放利好信号，广州二手房市场自低点回升，成交量小幅上扬。表现在国家统计局数据上，2022年2月起，广州二手房房价指数已止住跌势，连续7个月环比上涨。

二手房参考价机制带来的冲击，看上去渐渐隐退。“它逐步淡出了广州二手房市场。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓评价。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，“一年将过，是时候回顾这项机制了。”

机制行向何处?后市凭何而立?行至一周年关口，楼市也迎来了新的思考。

广州市黄埔区某处楼盘。实习生胡铭恩 摄

调控的“临门一脚”

将市场遇冷尽数归因于二手房参考价机制，不免失于偏颇。实际上，在这项政策出台前，广州二手房市场已从高烧趋向降温。

此轮“高烧”，始于2020年年初。受新冠疫情冲击，时年中央层面发布了包括房地产行业在内的纾困政策，意在提振市场信心。广州楼市闻令而动。2020年3月起，白云区部分区域、花都区、黄埔区、南沙区、番禺区先后发布人才新政，降低购房门槛。与此同时，央行年内三度降准，LPR两度下调，房贷利率趋势性下移。

种种因素，都将广州房价推向新高位。据记者梳理，按国家统计局数据，“8·31”二手房新政前，广州二手房价连涨了15个月，其中有6个月的环比涨幅居于四大一线城市之首。

楼市链条飞速运转，烧得滚烫，反映在成交量上，亦是如此。

2020年6月，广州二手房成交量突破万套水平;之后，深圳、东莞先后加码楼市调控，外市购房需求涌进广州，促使8月二手房成交超过15000万套。这一万套高位水平持续了近一年。

高楼林立的天河区。林少娟 摄

“那时市场增幅比较严重，二手房被中介公司当成了业务里最肥的一块肉，各家都在争抢，卖家也很强硬。”一名越秀区房地产中介回忆。

这名中介曾接触过一名意欲“卖一买一”的业主，“开口报价很高，基本跟我们对外报价差不多。”该业主颇为强势，要求“卖出去的价格必须高于新买的商品房的价格”，中介与其沟通一度陷入僵局。“后来我们领导想了一个办法，让这名卖家的新房也在我们这里买，提供渠道优惠。”

这个案例让前述经纪人大开眼界。“也能看出当时市场是很旺盛的。”

不过，这把火没有烧太久。2021年4月，住建部约谈5个城市政府负责人，强调“房住不炒”，其中包括广州。4月21日，广州出台楼市新政，将9区的个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，二手房交易税费大幅提高。随后，多区收紧人才购房政策。

“4·21”新政效果立竿见影。2021年5月，广州二手房成交量跌至万套出头水平，随后一跌再跌，2021年6月至8月，成交量均在9000套以内。“已经回到了这轮行情之前的水平。”肖文晓表示。

随后，广州选择继续加码调控，祭出二手房参考价制度。“一个原因是，广州当时加强了新房价格指导，部分区域出现了二手倒挂一手的现象，引起舆论关注。” 肖文晓向记者分析。此外，从房价指数上看，广州二手住宅价格指数涨势依旧。

天河区某楼盘，外观看上去略显陈旧。实习生胡铭恩 摄

换言之，调控压力仍在。2021年8月31日晚间，广州官宣建立二手住房交易参考价发布机制，激起市场千层浪。“相关部门也清楚参考价与实际成交价格存在差距，也预料了可能带来的影响。”一名接近广州市住建局的人士称。出台新政必然触发市场调整，短期内“消化不良”不可避免，但为了市场的平稳发展，广州选择了直面短期压力。

市场先跌后升

二手房参考价机制如同调控的“临门一脚”，广州二手房市场再迎降温。来自克而瑞的数据显示，2021年9月，广州二手房成交6191套，10月成交仅5206套，同比大跌51.27%，为全年最低，成交连续6月保持在7000套以下。

2021年9月起，广州二手房成交量连续6月保持在7000套以下。图源克而瑞。

“市场一下子冷清了不少。”一名负责珠江新城板块的房地产中介评价。珠江新城向来是广州二手房市场的热土，但“去年9月、10月基本没什么成交，个别成交也是因为卖家降价，急于出售”。

话语权从卖方逐渐让渡至买方。前述中介回忆，当时有部分业主主动降价，看房的人来了一波又一波，“挂了好久也没有卖出去。”

降价依旧无市，一个原因在于买方资金压力变大。由于参考价与市场价差别较大，绝大多数业主不愿按照参考价售房，而新政发布初期，银行又将参考价作为发放房贷的依据。换而言之，购房者贷到的钱变少，首付压力明显加大。

另一个原因在于房贷审批速度。去年第四季度，银行纷纷收紧银根，房贷审批慢以月计，有购房者等了半年还未通过。“有些卖家急着‘卖一买一’，等不了那么久，就会要求买家最少拿出7成首付，或者全款支付。”前述中介说。由此，部分卖家望而却步。

参考价制度与银行信贷政策的“联手”让二手房市场进入冷却阶段。不过，这一现象在今年得到了扭转。广州多名商业银行支行行长向记者反馈称，政策下发初期，银行确实按指导价发放贷款，但后期已逐渐放开，鲜有银行严格遵守。“毕竟现在鼓励促进购房消费，多数银行已将此列为重点任务。”一名商业银行管理人士称。

贷款审批也摁下了加速键。多名中介人士向记者确认，目前普遍一周内可以放款。

叠加其他刺激购房消费的政策，市场渐次复苏。今年3月，广州二手房成交量达到8373套，创下二手房参考价发布以来单月成交最高，回升至参考价前水平。4月至今，广州二手住宅单月成交量均稳定在7000套以上。

房价增速亦迎来缓步期。据国家统计局数据，2月起，广州二手房价格指数小幅上扬。以2020年为定基，截至2022年7月，广州的二手住宅价格指数上涨了12.8%，与2021年7月相比，该指数仅小幅上涨了0.7%。而在参考价制度出台前，广州二手房指数高歌猛进，仅用7个月便上涨12.1%。“现在都在去前两年涨起来的火。”前述珠江新城中介评价。

分化的市场

从数据上看，广州二手房市场量价均有回升，复苏迹象明显。但肖文晓提醒，“指数或者均价会掩盖很多问题，实际上市场是分化的。”

市场“分化”指的是中心区与外围大相径庭的市场表现。据克而瑞数据，2022年上半年，番禺、海珠、天河三个二手热门片区，上半年网签均超5000套，市中心千万豪宅项目逆势上扬。而从化、黄埔、南沙三区则市场冷清，半年网签量均不超过2000套，即便降价也鲜有人问津。

天河区珠江新城板块的方圆月岛。实习生胡铭恩 摄

黄埔区一名房产中介对此感受颇深。他向记者回忆起去年市场大热时的场景，“有时候我们都不用跟买家介绍周边配置这些信息，只需要说：‘现在新房限价，周边二手倒挂5000元/平，买到就是赚到。’买家很快就会心动了。”

这一套话术今年他已鲜少再用，因为“黄埔区二手房价回落了”。据克而瑞监测，昔日问鼎黄埔区科学城板块的“二手神盘”保利林语山庄，今年上半年成交均价均比去年回落26%，万科山景城、万科金色悦府，双双下跌16%。

与此相反的是市中心的火热成交。“豪宅上半年成交很旺，多数都在两千万以上，客户买来用于投资，出手非常果断。”前述珠江新城板块中介称。“只要业主定价不高得离谱，基本不难卖出去。”据机构数据，上半年，广州千万豪宅项目均价逆市涨了6.1%。

整体来看，市场已有回升，但中介们不能否认的是，这个成交水平仍比2020年、2021年相差甚远。“现在链家网上二手房挂牌量达到了11.8万套，房越来越多，但并没有越来越好卖。”

据贝壳找房官网，广州待售二手房已有11.8万套。

为了业绩，更激烈的竞争不可避免，尤其是市中心。“我们公司经常主动降低佣金吸引二手客户，利润空间一压再压，尽可能满足卖家的要求。”前述中介说。尽管如此，他还是在一个月内被“跳单”了三次。“我合同都准备好了，但最后签约的时候还是被同行撬走，因为同行给了一个低到我不能想象的佣金，简直相当于倒贴卖房。”

调整时机已到?

二手房参考价机制落地广州这一年来，市场由跌转升、由冷转温，银行信贷端也频吹暖风。“政策正在逐渐淡出市场。”肖文晓评价。“二手房参考价机制是特殊时期的特殊产物，它在市场过热时起到了一定的积极作用。如今，市场已经开始向前，可以说，它的阶段性使命已经基本完成，若做一些适当的调整也是情理之中。”

赵卓文也向记者表述了相似的观点，他将二手房参考价机制评为“一把双刃剑”。“一方面，它的确抑制住了滚动的房价，让市场回归理性;另一方面，它也一定程度上压住了市场的流动性，造成盲盒效应，买卖双方无法直接看到实际价格。”

由此，赵卓文认为，一年时间将过，政策也到了“需要检讨和回顾的时候”。“‘检讨’不是贬义词，是个中性词。”赵卓文强调。“在相应阶段出台这个政策必然有其合理性，但现在到了新的阶段，时过境迁，作出调整的时机也到了。”

目前，官方暂未就二手房参考价制度发布调整说明。不过，在克而瑞新近研报里，广州已被列为“二手房参考价实质性取消”的城市。“挂牌房源价格受指导价限制，但实际交易和银行放贷已基本不受到指导价影响。”克而瑞称。

目前，链家网并未展示参考价小区的实际报价。图源链家网

乐有家官网亦未展示实际挂牌价。图源乐有家官网

前述接近广州住建局的人士亦称，“理论上只是参考价，不强制市场执行。”

参考价逐渐松绑的广州，其二手房市场将行向何方?赵卓文认为，当下公众对于房地产市场的预期已然改变，信心恢复还需时日，因此，二手房市场的走势还有待观察，后续不排除出现新的松绑政策。“二手市场流动起来，才能促进整个市场健康发展。”

肖文晓表示，上半年广州一、二手市场均呈现了渐进复苏的态势，这一趋势会延续至下半年，但过程会稍显曲折。“目前市场遇到的挑战不仅仅限于房地产市场本身，还有来自整体经济环境的影响，这注定了行业复苏的步伐可能会比较缓慢、曲折。”

可以确定的是，调控政策已趋于放松。8月24日，在国务院常务会议上，在涉及房地产的政策方面，提出允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。“信号已经很明确了。”肖文晓说。

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