作者：陈泽旋

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房地产利好政策不断，但市场低迷产生的连锁反应仍在继续。

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近日，A股市场房地产板块集中发布2022年业绩预告，根据Wind金融终端，截至1月31日，已有40家主营业务包括住宅物业开发的房企披露去年全年的盈亏情况，亏损面进一步扩大。

时代财经统计获悉，共有24家房企在2022年度发生亏损，亏损总额最低预计984.09亿元，最高或达1262.58亿元，每家房企亏损金额为数亿元到数百亿不等，亏损最大者几乎吞掉了数年的净利润。

实现盈利的房企一共16家，但盈利水平出现了大幅倒退的现象，个别房企全年只赚了数百万元，甚至不及北上广深一套房子的价值。

房企业绩大滑坡，泛海控股存退市风险

出现亏损的24家房企类型多样，既有民企，也有国、央企，既有发生流动性危机的，也有财务状况健康的。其中，共有8家房企在2022年由盈转亏，包括大悦城、首开股份、格力地产、北辰实业、金科股份、珠江股份、凤凰股份和大龙地产。

梳理业绩预告可知，发生亏损的原因主要包括几大方面：一是受行业形势持续低迷和疫情的影响，成交规模下降或项目结算周期延长，导致结算规模下降；二是结转项目毛利率水平下降侵蚀了利润空间；三是受市场情况变化及疫情影响，房地产项目存在减值迹象，报告期内预计计提资产减值准备同比增加。

亏损最大的房企是荣盛发展，相较2021年亦扩大了亏损幅度，该房企在发生首次债务违约之后流动性紧张持续升级。根据荣盛发展业绩预告，2022年预计实现归母净利润亏损190亿元至250亿元，扣除非经常性损益后的净利润亏损193亿元至253亿元。

针对归母净利润相较2021年进一步扩大亏损的原因，荣盛发展解释称主要受市场情绪持续低迷、资产减值及新冠疫情等因素影响，同时由于2022年度结转的开发项目利润率下降，从而导致毛利润同比出现较大幅度下降。

荣盛发展连续两年的亏损，几乎吞掉了此前4年的利润。时代财经了解到，荣盛发展在2021年实现的归母净利润亏损49.55亿元，与2022年一起合计实现的最大亏损或将达到299.55亿元，几乎相当于2017年至2020年赚到的利润总和。公告显示，2017年至2020年，荣盛发展实现的年度归母净利润分别为57.6亿元、75.65亿元、91.2亿元、75.01亿元。

由于亏损巨大，深交所向荣盛发展下发了关注函，要求其就业绩预告的三大问题做出书面说明，其中，深交所要求荣盛结合所处行业环境、公司经营情况、同行业可比公司情况等，说明公司业绩亏损同比大幅增加的原因及合理性，以及收入、净利润的变动趋势是否偏离同行业可比公司情况。

时代财经了解到，目前除了荣盛发展，还有宋都股份、泛海控股因为发生亏损收到了关注函或问询函。

其中，泛海控股2022年实现的归母净利润亏损约70亿元至100亿元，2021年同期亏损约112.54亿元；扣除非经常性损益后的净利润亏损在57亿元至87亿元，2021年同期亏损约99.24亿元。尽管亏损幅度缩小，但泛海控股的净资产却由正转负，根据业绩预告，2022年末泛海控股归属于母公司的所有者权益预计为-6亿至-36亿，而2021年年末为正值57.85亿元。

泛海控股在一则提示性公告中表示，根据《深圳证券交易所股票上市规则》第9.3.1条的规定，若公司2022年度经审计后的归属于上市公司股东的净资产为负值，公司股票交易将在公司2022年年度报告披露后被实施退市风险警示。

盈利房企缩水，个别全年最高只赚500万

截至1月31日，A股地产板块2022年预计盈利的房企仅有16家，但大多数房企的盈利水平出现较大幅度的下滑。盈利规模最小的房企为亚通股份，2022年预计实现的归母净利润仅约420.00万元到500.00万元，2021年则为4561.09万元，该公司的主营业务为房地产开发、通信管网施工及运维、建筑钢材贸易等，其中，房地产开发业务以商品房和保障房为主，商品住宅项目均在上海市崇明区。

此外，还有3家房企扭亏为盈，包括华夏幸福、冠城大通和大名城。

根据业绩预告，2022年华夏幸福预计实现归属于上市公司股东的净利润为11亿元到16亿元，扣非后净亏损为168亿元到173亿元。2021年这两数字为亏损390.30亿元和亏损329.49亿元。

华夏幸福方面表示，业绩较上年同期实现扭亏为盈，主要系公司债务重组取得重大进展，基于债务重组进展而确认的债务重组收益所致，该收益为非经常性损益，扣除前述债务重组收益等非经常性损益影响后，经营业绩仍为亏损。

目前，房地产利好政策对市场发挥的作用逐渐释放，防疫政策调整后，旅游、餐饮、电影等多个行业快速回暖，部分城市春节期间成交表现已有升温迹象。尽管如此，此前市场低迷产生的连锁反应仍然继续。

“房企业绩预亏是预料之中的事情，这是房地产风险渐进释放，或者用住建部部长的话来讲，叫‘慢撒气’的体现，我们并不回避企业的亏损”，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向时代财经表示，在房地产风险处置和保交楼的过程中，部分房企退出市场、行业进行结构性调整是正常现象。

不过，李宇嘉认为，在稳定行业和市场的大政策方针之下，2023年房企的经营状况会有一定好转，但在房地产行业向新模式转型的过程中，肯定还会有企业遭遇亏损，然后重组、收缩甚至被收并购，房企的洗牌仍会继续。

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