挨打了大半年的房地产板块在悲观、怀疑中不断复苏上涨。

地产股的“绝地反击”，源于3月16日的一次强有力的官方定调，之后就是一发不可收拾，多个交易日出现了板块集体性上涨，有些个股连续涨停，3周房地产指数涨幅高达16.64%，涨幅在众多板块里一骑绝尘。

如今整个大市投资环境惨淡，赚钱效应差，现阶段赚钱效应好的地产股行情还能不能买，相信是不少投资人所思考的问题。

从民营地产的上涨逻辑原由来看，我认为民营地产掀起的行情大有可能已经到中后期阶段。

一、博弈政策，资金凶狠

国内疫情超预期的演绎，市场对需求收缩的担忧以及尚未看到货币政策出台的背景下，作为销售规模接近20万亿地产行业且还有众多产业链公司，稳定地产重要性尤为凸显。

根据美银预测，Q1的GDP增长约4.3%，离5.5%增速尚有较大差距，要想实现GDP5.5增速少不了地产行业的“添瓦加砖”，困境反转的本质就是在博弈政策拐点，即政策边际放松。

政策开始从吹风到加大力度刺激楼市回暖。

早在2021年年底，中央逐步表态支持首套刚需及改善性需求，但各地政府在宽松楼市行动上束手束脚，稍有点风吹草动就删文、辟谣。

先是六部部委表态释放维稳信号，接下来是各地方政府将“因城施政”的政策更加大胆的落实到行动，中指研究院不完全统计，2022年一季度已有60余城发布房地产相关政策超百次，主要针对性放松限购、降低首付比例、发放购房补贴。

其次，即使目前国内例如上海、深圳遭到疫情的打击，居民消费需求不振，3月单月制造业、服务业PMI分别为49.5、46.7，分别下降0.7%、3.8%。

经济不大好的情况下，国常会仍坚持今年5.5%GDP增速指引，并多次表示采用货币政策调节经济，彰显政府决心。

因为国家过往给的指引从来没有miss过，所以就有不少市场资金在憧憬降息、降准的货币政策的到来。

政策东风到来后，游资风格明显，股价超前透支预期。

不少民营地产股从低位在短短的三周内涨幅接近100%，成交量暴增，走出趋势性机会。

涨幅排在前十位地产公司的基本属于市值小，机构低配的不知名地产公司，背后的逻辑是容易拉升，减少博弈难度，例如天保基建15个交易日里面11日涨停。

相对具备基本面，属于机构重配的地产公司例如新城控股，5天涨幅仅为4.17%，120日涨幅为-15.42%。

享受短期地产板块的暴力拉升自然就需要警惕风险。

游资风的特点是“短、平、快”，时常快进快出，何况现阶段地产板块短期已经积累丰厚的收益，市场环境也不好，很容易就成了这一轮最后的接盘人。

其次，最近两个交易日的地产开发板块已经开始出现分化，不少聪明资金开始流入建筑材料、建材等上下游产业链继续玩“股价”困境反转。

逻辑与地产公司也八九不离十，提前炒受惠地产销量回暖后带来业绩恢复的超前预期，所以近期相关公司如东方雨虹、科顺股份的股价也开始崭露头角。

二、投机民企，投资国企

从交易角度看，民企确实阶段性更优于国企，不过，狂热情绪的背后就有些不少被套的基金和董事趁机赶紧撤。

截止4月8日，已有15家地产公司例如华远地产、嘉凯城、阳光城相继出减持公告，被减持的多为中小房企，减持对象多为产业资本，也包括公司的实际控制人，也有部分为财务投资人

3月18-28日，阳光城地产董事何媚、林贻辉、廖剑锋以及二股东泰康人寿均通过大宗交易进行减持。

三名董事合计减持1710.5万股，减持价格为3.59元，合计金额为6140万元，减持理由比较新奇，公告指“减持所得的资金拟向公司提供无息借款，用于包括但不限于公司的日常生产运营、项目交付、偿还债务等。

不到1亿的套现，对偿还阳光城的债务起不了多大作用，真的是因为这理由减持值得怀疑。

相比之下，作为二股东的泰康人寿就很直接，不说任何理由的抛出减持公告，3月18日至3月28日，泰康人寿合计减持8790万股，占公司总股本2.12%，还剩1.87%的总股本。

产业基金和董事减持的背后很容易理解。

就是现阶段地产销量还没出现“小阳春”，何时现曙光并不确定，业内人士的信心都不足，而股价却短期涨幅大，那么当然也就减持了。

从2022年前3月的房企销售数据快报可知，行业整体销量还是十分低迷，2022 年3 月，50家房企单月销售金额4625 亿元，环比+30.2%，较21年同比-50%。

由此可见，即使各地方政府出台不少宽松政策，但是从政策面传导至消费端仍需一段时间发酵才能够恢复消费者的信心，更何况疫情也影响不少刚需人群的收入，因此市场预期二季度的小阳春不排除会“迟到”。

除了基于政策的陆续出台，民营地产股价的上涨的另一逻辑是股价基本也经历了一轮又一轮的股价腰斩，地产债躺平等动作，已经到了最糟糕，反映倒闭的价格。

因此，即使三月份销量不佳，还是超前预期地产销量“小阳春”的到来，甚至销量继续差，只要有些政策刺激苗头可能不用倒闭了，就吸引众多资金关注。

但是，目前民营房企流动性风险仍然较大，困境反转的投资逻辑对于大部分民营地产股来说更像是重组股,对投资者而言更多是属于一次性的赚钱机会，

能熬过去的民营地产股未来大概率是降杠杆，销售、利润缩水，熬不过的就被迫整体出售，因此这一轮的涨幅更多是通过交易赚钱。

相比之下，虽然3月中旬至今的国企地产股涨幅不如民企，但若从长期投资的角度看，如今的国企地产股更受长期投资者青睐，国企上涨的逻辑是“稳”增长，破产风险可忽略。

销售方面已经有不少中大型民企销量开始掉队，取而代之的是国企销量排名上升；

新增货值方面，2022年前3月新增货值前十位有一半是国企，昔日的民企龙头已经自顾不暇。

因此销量上升，积极拿地，选择性收购民企地产项目已经成为国企地产股上涨的“核心”逻辑。

三、结束语

整治过后的地产行业竞争格局已经改天换日。

民营地产与国企在融资、拿地、销售等方面已经发生根本性的变化，保利地产、华润置地、建发地产等国企地产股包括旗下的物管股成为投资者的香饽饽，民营地产则相反，股票与债券基本跌到谷底，已经失去投资者的信任。

所以还在民营地产股打转的投资者可能就要小心点，多一份清醒。

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