今年4月初，万科旗下万物云空间科技服务股份有限公司(下称万物云)向港交所递交招股说明书，拟于主板市场上市。这是近年来又一家分拆物业公司上市的房企。

至此，除金地外，销售规模前 20 家房企的物业版块分拆计划已全部明晰。

据观点指数统计，2021年全年递表物业企业数量达到 34 家，是迄今为止最多的一年，但 2020 年成功上市数量仅 13 家。

2020年13家物企成功上市

2021 年上市的物企，除星盛商业为纯商管企业外，住宅业态仍为新上市物企的主力，辅以部分商管及城市公建类项目，大部分物企总在管面积多集中在 1000-3000 万平方米，其中在管规模最大的为荣万家，达 6280 万平方米，规模最小的德商产投服务在管面积为 380 万平方米，普遍为中小体量物企。

据港交所披露的信息统计，2021年新登陆港交所企业共 98家，募资总额达 3314 亿港元。而据观点指数统计，2021年上市的 13 家物管企业募资总额为 91 亿港元，占 2021年港交所所有新上市企业募资总额的 2.7%; 2020 年新上市的 17 家物业企业募资总额为 511 亿港元，占 2020 年港交所 IPO 募资总额的 12.9%。

相对过往几年，2021 年上市物管企业无论规模还是数量都有较大幅度回落。

2021 年上半年，物企递表及上市频率仍维持以往快节奏，进入 2021 年下半年后上市热度明显降低。

截至 2022 年 2 月 28 日，已上市物业企业数量达到 55 家(H 股 51 家 +A 股 4 家)，其市值分化显著。超过 6 成上市物企市值范围在 100 亿港元以下;截至 2022 年 2 月 28 日，市值区间的差值达到 1569 亿港元。

2021 年全年，上市物管企业主动披露并购案例达 54 起，涉及金额超过 350 亿元，远超 2020 年。其中有8 项交易实际收购金额超过 10 亿元人民币，还出现已递表过会物企以及上市物企被收购的案例。

114家物企在管面积均超500万㎡

中国物业服务行业于上世纪80年代从深圳出发，如今已发展 40 多年。

据观点指数统计，2022年在管面积达500 万平方米以上的物业企业有 114 家;在管面积在 1000 万平方米以上的有 72 家。

其中碧桂园服务除“三供一业”外，在管理面积至约 7.66 亿平方米，合约面积14.38 亿平方米。年内收入由 2020 年同期的 156 亿元增至约 288.4 亿元，增幅约 84.9%。截至2022 年 4月，碧桂园服务总市值为 1300 亿元，高居上市物企之首。

保利物业2021 年内新签约第三方项目的单年合同金额约19.01 亿元。截至 2021 年 12 月 31 日已进入 196 个城市，合同管理面积约 6.56 亿平方米，合同项目数超过 2400 个。

从营收看，企业分化状况逐步加剧，头部企业“强者恒强”，利用既有规模及资源优势发展更为迅猛。目前碧桂园服务和万物云2 家企业已首次跻身物业服务行业“200 亿”的营收阵营。

关键词： 房企分拆物业上市 万物云上市 物管业务收入占比增加