全国哪儿的住房空置率比较低?

贝壳研究院近日发布的《中国主要城市住房空置率调查报告》显示，在全国28个大中城市中，深圳的住房空置率最低，仅为5%;空置率最高的城市是南昌，达20%。

该报告调研28个大中城市，发放5万份问卷，调查3万个样本小区。

数据显示，28个城市平均住房空置率12%，住房空置率排前五位(由高到低)分别是南昌、廊坊、佛山、重庆和武汉，均在15%以上;深圳、北京和上海空置率最低，均在7%以下;而广州空置率为9%，高于厦门(8%)。

6个城市住房空置率超15%

据贝壳研究院统计，住房空置率随城市能级依次递增，一线城市平均7%，二线城市平均12%，三线城市平均16%。

28个城市中，仅有9个城市处于合理区间，分别是深圳、北京、上海、厦门、广州、天津、大连、苏州、济南，其他大部分城市处于10%-15%，6个城市高于15%。

尽管贝壳研究院关于空置住房的定义未包括期房和现房待售部分，其统计口径会偏低，但全国28城的平均住房空置率依然处于较高水平，且仅低于日本，高于美国、加拿大、法国、澳大利亚和英国。

高房价城市空置率低于低房价城市

报告重点关注老龄化程度已经很高及老龄化程度较低的城市。

从28个城市数据可见，南通65岁以上人口占比为23%，空置率为15%;重庆65岁以上人口占比为17%，空置率为17%，老龄化及空置率均处于较高水平。

在老龄化程度较低的深圳、厦门和广州，其65岁以上人口占比和空置率均低于10%。这意味着深圳、厦门和广州三城的住房需求短期内仍较为旺盛，尤其是深圳65岁以上人口占比为3.2%，空置率仅5.3%，反映出强劲的市场潜力。

研究发现，房价与住房空置率显著负相关，在房价较高的一、二线城市，如北上深厦，住房空置率明显低于其他城市。居民购房门槛越高的城市，住房空置率越低，如北京、上海、深圳。2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例仅37%，全国购房门槛最高，但其住房空置率仅6%。

老旧小区空置率较低，次新小区空置率较高

城市的高住房空置率与低租金回报相关。

在空置率排名前三位(由低到高)的深圳、北京、上海，其月租金中位数在5000元以上;空置率排名后两位(由低到高)的南昌和廊坊，其月租金中位数在1600元以下。

从物业类型看，住宅类小区的空置率低于公寓及别墅。而且，住房空置率随着小区楼龄的增长逐渐变低。五年以内楼龄的小区，空置率随楼龄的增长从30%依次递减至12%;15年以上楼龄的小区空置率没有明显差异。

次新小区的住房空置率较高主要原因：业主一般不着急入住;多位于离市中心较远的郊区，周边配套不成熟，出租或出售的难度相对较高;投资性住房空置比例较高。比如东莞、广州较多小区为香港人投资购入，疫情防控期间往来不便，表现为较高的空置率。

报告认为，整体上我国不缺住房，但存在结构性失衡。一线城市住房空置率普遍偏低，深圳的住房空置率甚至与中国香港(空置率4.1%)接近;而廊坊、佛山等三线城市的空置率高于17%，住房供给相对过剩。当然，从城市内部看，某些核心区域的空置率几乎为零，但也存在空置率20%、30%的郊外片区。

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