中国基金报记者 吴君 实习生 余洋

最近，物流地产平台ESR Group Limited（以下简称“ESR”）发布公告称，拟将旗下位于江苏昆山的3个高标准物流项目通过公募REITs形式在上交所上市。这家公司被称为业界“小普洛斯”，其年初宣布以52亿美元完成收购ARA，而ARA是由李嘉诚参与创办的房地产资管公司。

截至12月14日发稿时间，ESR报价17.94港元/股，10月末低点以来股价反弹了近20%，总市值超790亿港元。

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拟分拆昆山仓储物流REITs上市

12月13日午间，ESR发布公告显示，公司正在考虑根据国家发改委及中国证监会推出的试点计划，透过公开募集基础设施证券投资基金（公募REITs）将位于江苏省昆山市的3个高标准物流项目，即江苏富莱德仓储有限公司一期、二期及三期于上海证券交易所上市。

公告称，若进行该交易，将构成公司根据联交所上市规则第15项应用指引所述的分拆事项以及第14章所述的出售项目公司情况。

此外，ESR强调，于本公告日期，尚未落实建议交易的条款及时间表，并可能须视乎相关监管机构的批准情况及市场情况而有所变动。

业内人士认为，发起设立公募REITs，将重估三项资产的市场价值，使得公司可以获得资本利得，提升公司的流动性和现金储备。

天眼查信息显示，江苏富莱德仓储有限公司成立于2003年8月14日，注册资本约为3.71亿元，主要从事仓库、堆场的建设及经营，并提供物业管理服务。富莱德一期、二期和三期都位于江苏昆山。

据2019年ESR公开的招股书内容，截至2019年6月30日，富莱德一期估值为1.31亿美元，租用率为99%，WALE（加权平均剩余租期）为3.4；富莱德二期估值为8300万美元，租用率100%，WALE为4.3。另外，富莱德三期估值为1.68亿美元，租用率100%，WALE为3.6。

曾收购李嘉诚参与创办的房地产资管公司

被称为业内“小普洛斯”

ESR的前身“易商”成立于2011年，背靠华平投资，其发展迅速进入快车道。2016年，易商正式与红木集团联手，成立“易商红木集团”，即后来的ESR Group Limited。

公开信息显示，ESR Group Limited曾命名为ESR Cayman Limited，作为亚洲最大的不动产管理公司，业务主要集中在与消费和环球贸易紧密相连的核心城市群，资管规模中，当前物流板块占比达到53%。

值得一提的是，11月21日，ESR Group Limited旗下全资子公司ARA与中国进出口银行设立“中国—东盟投资合作基金二期”，规模为10亿美金。

还有，ESR曾因通过在境外发行REITs（房地产投资信托基金）的方式来募集资金，撬动3倍到5倍的杠杆，而被称为业界“小普洛斯”。在以“普洛斯”为特征的资本运作方式下，资金难题迎刃而解，同时完成了轻资产运营。

ESR主要有三大业务板块，包括投资、基金管理和新经济开发。招股书显示，从拿地、设计、建设到租赁的全发展周期，ESR耗时约12个月-24个月。经过轻资产运营后，再售卖给管理的核心增益基金及投资公司或不动产投资信托基金（REITs），利润兑现后继续进入资金循环。

近几年来，ESR业绩表现比较亮眼。2022年上半年数据显示，ESR实现收入4.32亿美元，同比增长111.2%；股东应占净利3.81亿美元，同比增77.9%，基本每股收益为0.08美元。

关键词： reits