8月16日，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT及红土深圳安居REIT三只产品同步发售，机构投资者认购热情高涨。

在此之前，2021年6月21日，国内首批公募REITs(不动产投资信托基金Real Estate Investment Trust，简称REIT)成功上市，基础设施资产类型涵盖交通、市政、生态环保、仓储物流和园区。

一年多以来，14只存续产品整体市值已超过630亿元，直至此次保租房REITs发售，已上市公募REITs的底层资产中正式新增了保障性租赁房项目。

保租房REITs是什么?

“REITs是个新公募基金品种，去年才第一次在国内推出。跟普通公募投资二级市场有价证券不同，REITs主要投资于不动产，而且主要是单一项目，也是把特定项目资产证券化的方式。”创金合信基金投资经理郭思博告诉天目新闻记者，项目目前以基础设施类为主，但在发达国家REITs覆盖的项目范围更广，会包括各类不动产，如商业地产和住宅等。

据天目新闻记者了解，作为市场稀缺的具有保障性质的租赁住房REITs，总体来看，三只保障房REITs的资产体量相差不大，底层资产估值在11-12亿元左右，并且发行份额均为5亿份，发行价在2.4-2.6元之间。在产品介绍中，此次3个项目未来一年现金分派率预测均在4%左右。

在网下认购方面，中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT的网下认购倍数均超100倍，网下拟认购规模分别为394.57亿元、362.70亿元、462.62亿元，即8月16日有1219.89亿元的机构资金抢购三只创新型公募REITs。

其中，参与红土深圳安居REIT的机构投资者为83家，配售对象为252个，华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT也分别获得71家、68家机构投资者的有效报价。投资者类型涵盖了券商及券商资管、保险、公募、私募，以及银行、信托等大部分金融机构。

虽然公众投资者最低仅需1000元，即可通过场内或场外方式认购基金份额。但此次发行的三只保障性租赁住房REITs产品留给公众投资者认购的初始基金份额并不多，占发售总量的比例约为12%左右。

“保租房REITs是一种特殊的公募REITs，不仅丰富了REITs市场的种类，让普通投资者也能参与到保障性租赁住房的建设中来，享受到优质资产项目带来的发展红利。”上海证券基金评价研究中心高级基金分析师孙桂平告诉天目新闻记者，对于公众投资者而言，在基金发售时可以进行申购，上市之后就不能再申购，只能在二级市场进行买卖，这也是REITs最大的特点。

保租房REITs未来前景如何?

今年以来，基金市场曾一度遇冷，但公募REITs的关注度却丝毫未减，包括海南、浙江、广东、山东、上海、江西、湖南等10余个省市相继提出，支持开展保障性租赁住房REITs试点。

“另外，国家在政策方面给予了保租房一定的红利，将起到对保租房REITs投资价值的推动。”孙桂平表示，2021年6月份，国务院出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，从土地、财税、金融等多方面明确了相关的支持政策，对于保租房REITs发展也是利好。

上海证券研报指出，保障性租赁住房REITs在海外早已有之。根据统计，海外租赁住房REITs享受法案税收优惠后年化收益能达到7.5%-8%，吸引了诸多对投资风险收益有要求的投资者。纵观保障性租赁住房制度发展历程，我国保障性租赁住房政策是在这27年间不断完善壮大的，也随着我国经济的高速发展和房地产市场住房改革不断适应新形势。

今年7月15日，沪深两所分别发布了《保障性租赁住房REITs指引》起草说明。上海证券认为，新规要求保障性租赁住房REITs和地产开发严格隔离，规范资金用途、建立信披制度、放开基础资产运营年限，为保障性租赁住房政策REITs发行和后续长期健康发展保驾护航。

另外，据住建部信息显示，40个重点城市将在“十四五”期间建设保障性租赁住房共计650万套(间)，多数城市的保租房计划占新增住房的比重达30%，绝大部分保租房REITs项目集中于一二线城市。这也说明，保租房REITs项目也相对较为优良。

“保租房REITs分红收益比较稳定加之政策的利好，显示出该基金项目比较好的发展前景。”孙桂平认为。

关键词： 首批保租房REITs 什么是保租房REITs 如何申购新基金 基金发售如何申购